编者按：《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。2004年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。现将《美国及香港物业管理职业资格制度考察报告》刊登如下，以飨读者。
美国及香港物业管理职业资格制度考察报告
美国和香港是物业管理市场比较发达的国家和地区，物业管理的服务水平很高，这主要得益于他们建立了比较完善的物业管理职业资格制度。为了落实《物业管理条例》中关于尽快建立我国的物业管理专业人员职业资格制度的规定，吸收国际上建立物业管理职业资格制度方面成熟的经验，2004年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。考察代表团访问了美国物业管理协会总会，美国物业管理协会加利福尼亚橙县分会，以及香港房屋经理学会等机构，与美国及香港的物业管理业内人士就相关问题进行了全方位的交流。
一、美国物业管理职业资格制度概况
美国物业管理协会IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年，总部设在芝加哥，在全美有八十多个分会，是国家地产协会（National Association of Realtors）的附属组织。美国物业管理协会主要致力于物业管理从业人员的专业教育培训和职业资格认定工作，目前该组织的伙伴团体及国际会员遍布全球，并着手进行相关国际标准的制定工作。
美国物业管理协会对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书：居住物业管理经理（ARM）和注册物业管理经理（CPM）。从业人员取得上述证书，必须在专业培训，工作经验和职业道德三方面符合严格的认证标准。
（一）关于ARM
ARM（Accredited Residential Manager）即居住物业管理经理，ARM证书由IREM授予管理居住物业的专业人员。ARM候选人主要负责管理出租公寓，出租活动住宅，共管住宅，独栋家庭住宅及单身公寓等等。
IREM规定授予ARM必须符合以下条件：
1．候选人必须接受IREM的职业培训，修满5个学分的课程，主要推荐课程包括以下科目：房地产维护和运营、市场与租赁、多产权物业的营销战略、会计学知识、场所管理等等；
2．通过ARM资格考试。该项考试旨在测验候选人作为住宅物业管理经理的专业能力，考试的主要内容为维护运营，人力资源管理、职业道德、营销与促销等。考题一般采取多项选择题形式；
3．候选人必须承诺遵守并维护“ARM职业道德准则”；
4．具备住宅管理的经验。IREM要求ARM候选人具备最低住宅管理经历的要求，对于该项要求，IREM对候选人管理物业类型及最低组合要求、最低工作月份等都作了十分详细的规范。
同时，IREM规定，作为ARM申请者，申请人应交纳75美元的申请费，候选人可以在五年时间内保留申请资格，在此期间只要达到IREM规定的授予条件，即可被批准获得ARM资格。
（二）关于CPM
CPM（Certified Property Manager）是物业管理行业的最高资格，是IREM专为管理各类大型物业投资组合（住宅、商业、办公及工业物业）的专业人员设置的职衔，获得CPM资格意味着具备高水平的管理技能和经验、扎实的教育背景和卓越的工作业绩，CPM资格证书是全社会考察和评判物业管理从业人员专业能力的重要标志。
IREM规定授予CPM资格必须经过候选和正式注册两个阶段，要成为一个CPM候选人，从业人员必须符合以下条件：
1．提交CPM候选人申请并交纳一定的申请费；
2．高中毕业证书并达到法定年龄；
3．至少12个月的房地产管理经验；
4．同意进修物业管理经理职业道德规程；
5．取得当地IREM分会的同意。
CPM候选人经批准后，可在十年期间内达到注册条件并取得CPM证书。
在注册阶段，CPM候选人必须符合以下六个方面的条件：
1．进修一个全面的IREM培训课程，取得30个学分。
CPM候选人可以根据自身的需要来确定自己的培训课程，但每个候选人要取得至少30分的IREM课程，课程涉及领域较广,其中以下课程为必修课程：职业道德规范、市场与租赁、人力资源开发战略、房地产维护运营、财务预算与金融、房地产估价与测评，房地产投资决策，物业管理计划等。同时，为方便候选人，IREM采取课堂教学、在家自学和网上教育等多种授课方式。
2．CPM证书考试合格
候选人应通过IREM组织的证书考试，该考试主要目标在于检验候选人的资产管理知识与能力，考试的内容主要在于管理经验和专业知识两方面，包括:物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、合法性与风险管理等等。考题一般为多项选择题。
3．准备一份资产管理计划书或者成功通过管理计划的能力评估。
候选人可根据IREM的详细指南自选一个实际的物业项目撰写计划书，同时IREM还可以采取课堂评估方式测试候选人的物业管理策划能力，目标是使IREM全面了解候选人运用课程学到的知识从事专业工作的能力。
4．参加IREM道德课程并通过考试，承诺遵守并维护“CPM职业道德准则”。
5．具备五年以上的物业管理或资产管理经验。
IREM测试候选人的经历主要通过管理物业类型、职责和时间等三方面的指标，并根据候选人的物业经理或资产经理的身份规定不同测试标准。
6．取得100个选修学分。
CPM候选人可以通过多种方式积累选修学分：（1）大学本科学历；（2）大学特定课程；（3）其他专业房地产协会的课程；（4）其他资产管理的资格；（5）超过五年以上的资产管理经验。
除进行ARM和CPM资格认定以外，IREM还针对物业管理公司授予合格管理机构（AMO）称号，申请AMO的候选公司应从事房地产管理行业满三年，并且应当拥有一名CPM，而且该CPM在申请程序之前已在管理职位上超过180天，除此之外，IREM还在培训课程、职业道德、保险、资信等方面要求候选公司达到规定的标准。
二、香港物业管理职业资格制度概况
由于历史的原因，香港地区的物业管理职业资格制度受英国影响较深。一九六六年，英国特许屋宇经理学会香港分会（现更名为亚太分会）根据香港社团法例的成立。一九八八年，香港房屋经理学会按照香港公司法例以有限公司注册，并于一九九七年按照香港房屋经理学会法例正式成立为注册法团。此外，香港目前还有地产行政学会，物业管理公司协会等物业管理的专业团体。这四个团体还以松散联合的形式组成香港“不动产服务联盟”。本报告以香港房屋经理学会为例介绍香港的物业管理职业资格制度。
香港房屋经理学会会员人数现已超过2600人，其中注册房屋经理800多人，其会员管理的房屋占香港所有房屋的70%。学会的一项主要职能是为物业管理专业人士举办课程培训和专业考试，学会与香港大学专业进修学院联合举办“房屋管理文凭”的在职训练课程，该课程包括房屋事务、建筑、法律、房屋财政、物价评估、管理学、房屋经济、社会政策等科目，学员必须参加不少于700小时的讲授课程并在考试中取得合格成绩。另外，学员必须完成一项学术报告，接受两年系统的实习训练。满足以上条件的学员，可申请为房屋经理学会会员。
香港房屋经理学会设有
为了提升物业管理的专业水平，香港房屋经理学会于一九九八年向政府建议设立注册及监管机制，一九九九年香港房屋经理注册条例正式发布，并于二000年四月成立“房屋经理注册管理局”。“房屋经理注册管理局”专职处理香港注册专业房屋经理事务并监管专业房屋经理的执业纪律。
香港房屋经理注册局成员共有十六名，其主席由香港特别行政长官直接委任，其他成员由香港房屋经理学会委任，成员全为物业管理业内的专业人士，任期两年，其主要职能包括以下几方面：（1）建立注册专业房屋经理名册；（2） 评定和检讨注册标准；（3）审查和核定注册房屋经理的申请；（4）处理有关注册房屋经理行为的投诉；（5）就注册事宜向政府及学会提供意见。
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