中国实行改革开放政策25年以来,国民经济的持续快速增长令世人瞩目。25年里GDP平均年增长幅度为9.4%,今年预计超过15万亿元人民币;最近五年来GDP平均年增长幅度为8.8%。中国经济增长的动力包括投资拉动、出口拉动,更大的拉动力来自国内居民消费。中国房地产业从80年代初起步至今已经发展了近25年,最近的一个发展期是从1998年起的七年多,成为国民经济的支柱产业和主导产业。今年以来有关部门采取了调控房屋市场需求的措施,房地产业出现了一些扑朔迷离的情况。最近召开的中国共产党十六届五中全会强调,要“坚持扩大内需,坚持消费的拉动作用”,房地产业面临着新的发展形势。我今天所讲内容涉及房地产业发展的多个方面,分为十篇:回顾篇、价格篇、发展篇、战略篇、金融篇、土地篇、体制篇、文化篇、道德篇、营销篇。
一、回顾篇:我国房地产业七年来的发展
房地产业在我国已经成为经济、社会多方面的热点。我认为它至少已经在十个方面成为热点:
1、销售热点:房屋已经成为最热销的商品之一。销售额七年平均每年增长31%,去年突破1万亿元人民币;销售面积平均每年增长26.5%,去年达到3.8亿平方米。房地产开发投资七年来平均每年增长20.2%。这样旺销的市场,目前没有几个产业可以与它相比。
2、消费热点:我在美国做访问学者时学会了一个词汇,叫“美国人的梦”,现在中国出现“中国人的梦”,购买住房和汽车成为居民的消费热点。七年中居民用于房屋的消费支出达3万多亿元,进去年就1万亿元人民币,加上去年购买汽车1万亿元人民币,两个“1万亿元”就像飞机的两个引擎,推动着中国经济起飞。居民虽然大量花钱买房,可是储蓄额却年年大幅度增长,现在居民手里有超过15万亿元的支付能力。目前存款“负利息”、股市风险大,所以拿钱买房子仍然是居民最为理性的选择。
3、价格热点:历史上从1988年以来的17年来城市商品房平均价格都是在涨,平均涨幅为年上涨12%。而1998-2003年商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%,这是由于前几年实际上发生的通缩造成的。2004年出现了通胀,房屋市场上又出现“供不应求”,推动商品房平均价格上涨了14.4%,使房屋价格上涨过快成为人们关注的重点。今年控制房地产价格过快上涨的工作已经取得明显成效。
4、信贷热点:住房抵押贷款是在我国刚发展起来的金融产品,很受购房居民与商业银行的欢迎。现在银行住房抵押贷款余额达到16,508亿元,比1997年增长88倍。有人渲染发展住房抵押贷款对银行有潜在风险,实际上住房抵押贷款不良率仅为0.12%,已经成为商业银行最好的资产。
5、经济热点:房地产业发展拉动着50多个产业的发展。据国家统计局的统计分析,我国房地产投资和其它住房建设投资对于其它产业的拉动系数为1:2.86,每100亿元房地产投资可以带动相关产业产出286亿元,从1981起到现在城乡住宅投资占GDP的比重平均为7.8%,影响和拉动作用则又波及到GDP的另外20-23%,总共对于国民经济的影响范围为GDP的30%。2004年北京经济成长对于房地产的依赖程度为57%。房地产开发直接就业人员100万,加上中介服务和物业管理就业人员有500万,在服务业中居第二位,对于拉动其它产业就业,特别是帮助世界上最大的建筑业大军就业,安置进城的几千万农民工,都起到不小作用。
6、广告热点:房屋成了叫卖最欢的商品,据统计在平面媒体广告收入中房地产占20%,是各个产业中最高的。在北京纸质媒体中房地产广告费收入最高的占60%,所以他们盖起了报社大楼,惹得影视媒体眼热。房地产广告费支出支持了新闻、出版和文化事业。
7、人物热点:有媒体帮忙人就容易出名。房地产现在名人多、出名快。柳传志、袁隆平临退休才有名,搞房地产的一般40多岁就成为“名人”。福布斯全球100富中房地产大亨只有5人,而胡润的百富榜上却有45人是做房地产的。
8、调控热点:在七年里已经发生了三次涉及房地产的宏观调控:一是1998年起扩大内需的调控,实行七项促进住房消费、发展房地产业的政策;二是2003年到2004年防止投资过热的调控。这两次调控都是成功的。由此可以看出,理性调控的特点是“认识超前、措施到位、力度适中、转折及时”。现
9、发展热点:2004年我国城市居民人均住房面积24.8㎡,户均75㎡,是改革开放之初的4倍,农村人均住房面积达到27.5㎡。但目前的居住水平与美国人均使用面积60㎡,欧洲的40㎡,新加坡的30㎡相比还差得远,预计需求要发展到人均35㎡的水平才可能逐渐减缓。按照现在平均每年人均增加一平方米计算,房地产业面临的是十多年持续发展的大市场。
10、研究热点:房地产不仅是项生意,也是一门学问。特别需要在研究方面下功夫。我到房地产行业工作十三年来,随时关注着宏观经走势,1994年我们创立了《中房指数》,发布了十年,起到了有效的预警作用。
二、价格篇:如何防止房价过快上涨?
去年以来人们对房地产业的不满主要在于房价“过快上涨”,温家宝总理在《政府工作报告》中要求的重点抑制“房地产价格过快上涨”,怎样实现抑制房价过快上涨的要求?人们见仁见智。银行系统新出台的措施都是围绕如何限制购买力进入房地产市场,这不仅限制了炒家,也影响到正常的房屋购买;而我根据对供求关系的分析研究,认为用增加房屋供给来抑制房价过快上涨,是比单纯抑制需求更好的办法。
1、房价上涨的主要原因是供不应求
治理房价过快上涨需要对症下药。有的部门首先声明“不是土地涨价因素造成的”,其实土地涨价怎么没有影响?对比分析国外与我国的房价结构,可以看到本来我国大城市土地费用所占房价比率就高、而用于建设安装的费用比率比较低,现在土地拍卖涨价又加大了土地因素影响房价的比率。当然房价上涨是各项综合因素作用的结果。其中至少包括三项因素:①“成本推进房价”——包括拆迁费用增加、钢材水泥一度大幅度涨价,这使得地价上涨只是房价上涨因素之一;②标准提升房价——住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本,现在的房屋早已不是过去的房屋了,据统计有些地方标准提升的因素占到房价的15%;③更重要的因素是“需求拉动房价”——经济学认为决定价格最重要的是供求关系,我们看去年的统计数据,明显是房屋“供不应求”造成房价上涨。
2、如何看待“投资性购房”?
现在社会舆论严厉批判“投资性购房”,说它是泡沫、是投机。那么居民为什么要投资性购房呢?因为现在只有购房才可以让家庭财产不贬值!去年全国物价指数上涨3.9%,居民一百元钱放在家里一年缩水3.9元;存在银行一年利息2.25元,缴了利息税还剩1.8元,缩水2.1元;那么去买股票会怎么样?我国股票市场是“新低又创新低”,真的去买股票可能血本无归!在中国其实也正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和“储蓄负利率”给人民群众带来的损失,成为居民家庭财产的唯一“避风港”。
3、“抑制过快上涨”不是要“房价降下来”
应当明确的是,“抑制房价过快上涨”与要“房价降下来”是不一样的,我们治理房价过快上涨的目标是什么?我认为只有定位于“房价基本稳定”和“稳中有升”,定位于“降升幅而不是降房价”是正确的。从香港的经验看,当年经济调控的力度过大,造成了悲剧性的后果。
4、“抑制需求”措施已见到明显成效
今年以来“升息、加税、减少抵押贷款”的调控措施,目的是为遏制投机性炒房和投资性购房,对居民住房消费进行引导。这次调控的力度不小,数据表明,抑制需求的措施现在已经见到明显成效。
5、要巩固调控成果关键在于增加供给
由于银行的调控重点是抑制需求,这给人一种假象,好像宏观调控就是“压缩需求”,这是很大的误解。在防止房价过快上涨上还有“增加供给”的意见。我认为一味压抑需求很危险,要么压不下来,如果真的把居民住房需求压抑住,受损失的就不仅是房地产业,而是整个国民经济。
6、如果“取消期房预售”将导致房价大幅上升
最近央行房地产金融研究小组提出建议,要求“取消期房预售”,引起一片反对之声。本来“预售期房”是很多国家和地区通常采用的房屋销售方式,对于生产者与购买者都是有利的。在中国提出“取消期房预售”不仅明显不符合国情,而且背离了国家的宏观调控的目标。
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