七、金融篇(下):推动我国房地产金融的完善
在这一节我们研究“抵押贷款证券化”和“反向抵押贷款”。
(3)关于抵押贷款证券化问题
前几年我国金融界和理论界谈论“抵押贷款证券化”的很多,抵押贷款证券化曾是我在1997年致力的目标,但后来发现目前在我国金融界并没成为必要。我近两年已不再多讲这个问题,但我认为仍要加强对这个问题的研究。
商业银行承做大量抵押贷款,因有短存长贷的矛盾,会使信贷资金流动性差,风险度高。抵押贷款证券化就是将银行住房抵押贷款的风险分散到众多的投资者,降低风险和压力。二级抵押市场是房地产抵押债权流通和转让的市场,它通过发行债券等方式将其它社会资金转化到住房投资上来,使居民的短期储蓄转化为长期资金,在金融市场得以安全、稳定地获取收益。
(4)推动反向抵押贷款的实现
前年我将在中国实行“反向抵押贷款”的建议报送温家宝总理,受到总理和各位副总理的重视。这种金融产品也是国外成熟市场经济下的成熟保险品种它的出现将完善我国养老保障制度,推动保险业和房地产业的发展。
公房出售形成了居民的重要家庭财产,如果折成现金计算,有些家庭的财产规模还比较大。有的报纸据此称北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是不少被计为“百万富翁”的老年人,却抱怨“没有百万富翁的感觉”,因为每月可以支配的收入仍然仅有一两千元,生活仍很拮据。他们价值几十万、上百万的自有房产在现有制度与规定下不可能先行出售或出租赢利,因为这都会使他们自己无家可归。这套房产只能留待身后传诸子女,而子女往往已经有了自己的房屋,子女发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能不能综合解决?能不能让老年人价值几十万、上百万元的自住房产得以在有生之年逐渐变现,使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力,保持住在社会上和在子女面前的自尊与自信,同时又能在有生之年继续使用着这套房屋呢?
在英法等欧洲国家已经有一个成熟的保险产品,即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务(“Collateralized Annuity”)。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司,自己可以终身继续使用该房屋;保险公司则按月向投保人(受益人)支付给付金,也是终身支付;直至投保人亡故,保险公司才将该房屋收回,进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按平均寿命计算,分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值“化整为零”,使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,它在美国被称为“反向抵押贷款”(“Reverse Mortgage”),就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。它的出现促进了社会保障制度的成熟,同时使得保险公司拓展了服务领域,获得巨大的保险收益。
八、土地篇:推动建设用地制度的改革
(一)“紧缩地根”在住宅用地上不要过分
我国从去年开始严格控制土地供应,媒体现在称为“紧缩地根”。分析减少耕地的结构,我们看到由于城镇建设而占用耕地为217.6万亩,所占的比例只
(二)改变房屋建设用地的唯一供应渠道
“紧缩地根”是只有在我国现行土地制度下才能出现的做法,因为国家是建设用土地唯一的提供者。现在城市土地拍卖的高地价和农村的“失地农民”问题,已经成为土地管理上的两个突出问题。而深究其原因,都与目前城市建设用地的垄断经营直接关联:
1、政府利用垄断权进行土地居间经营
现在“土地拍卖”成为土地供应的唯一方式。在这种制度下,购买方是多元的,彼此进行着竞争,而土地供应方却只有政府一家,单一供应者垄断着供应市场,造成高地价是必然的,也是造成房价过快上涨的重要原因;根据现行法律规定农村建设用地只有由政府征用之后才能投资开发,这又形成土地提供方是多元的,而土地购买方却只有政府一家。由此可以看出政府从两头垄断着土地市场,用垄断权利进行着土地的居间经营,却同时在两头制造出两种不良后果——城市土地的高地价和农村的失地农民。现在“失地农民问题”已经引起中央高度重视,而造成“失地农民”的原因只在于政府。
2、不合理的法律规定剥夺了农民
“农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”这条法律规定,已经严重妨碍了城乡一体化规划、妨碍小城镇建设和城乡协调发展。它源于《中华人民共和国土地管理法》,但这条法律规定与《宪法》原则不一致。
3、应当允许集体建设用地规范进入市场
现在终于到了可以改变这一不合理的法律规定的时候了。中央要求:“严格界定公益性和经营性建设用地”。 由于中央的推动,“集体建设用地进入市场流转”已在进行试点。如果实行了“经营性建设用地”允许村民委员会向投资人出租或以土地入股的改革,至少会有以下好处:①“建设社会主义新农村”有了重要的资金来源;②从根本上解决了“失地农民”问题,使农民不至成为城市化中被牺牲的群体;③土地拍卖由于有了另外的供应者,打破了城市建设用地的单一供地渠道,形成了完全的市场经济,就有了从根本上抑制拍卖价格过高的办法。
4、从推进股份制到新的土地制度改革
5、实行农村土地信托制度
(三)注重城市群体的发展
“经营城市”理念现在成为越来越多城市领导者的共识。“经营城市”理念的提倡者是薄熙来,而把他在大连的工作概括为“经营城市”则来自我2000年7月份对他的评价。
现在“经营城市”的理念应当进一步发展,因为“城市群体”的发展已经表明现今城市发展已经到了相互之间有关联的程度。“经营城市”的概念应当进一步扩大,添加上“发展区域经济”和“经营国土”的新理念。所谓“城市群体”根据联合国的定义,城市群体由一个中心城市和从中心城市散射出来的触角形高密度的城市化地区组成,一个城市群体就是一大丛城市、城镇和非城市地区的集合体结集形成的大面积都市化地区。
九、体制篇:国企改革与经营者持股
2005年是我国国有企业改革“攻坚”之年,最近十六届五中全会指出:“目前我国正处在改革的攻坚阶段”,可见“攻坚”是一项长期任务。前不久的一场争论,把前几年沉淀下来的指责国企改革的污泥搅成了一池浊水。中央提出的改革目标是“积极推行股份制,发展混合所有制经济”,“使股份制成为公有制的主要实现形式”,最近又提出“以更大决心加快推进改革”。可见推进国有企业改革的重要。
1、实践中得到的启发
我所在的集团公司是中央所属全资国有企业,没有改制,但是在下属企业大量实行“混合所有制”。其中对企业发展影响最大的是经营者持股,一般是由经营者和主要业务骨干参股20-30%较为适宜,属于“激励型股权”而不是“控制型股权”。它不是“老国企改制”,也不是“MBO”,而是在新项目设立公司的时候经营者就参加进去,按注册资金比例“出资入股”,这完全符合《公司法》和所有的现行规定,现在被称为“增量持股”。
2、理论上进行的思索
目前思想混乱的根源在于理论上的混乱。我在有的研讨会上带着《资本论》上台引起轰动,因为我谈理论问题都是以它为依据,有的就是念原着。可是到场的不少人竟然这样表扬我:孟总带来了许多新的观点!其实这都是150年前马克思的观点,可见现在理论上的贫乏。
十、文化篇:居住文化推动住房建设发展
持续发展的房地产业和日渐丰富的文
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