7、对我国房价走势的分析——稳中有升、长期利好
所有人都关心商品房价格走势。人们经常从不同渠道听到对房价走势的预计,其中不少是没有多少道理的猜测。进行预测需要有科学的态度。从历史走势与现实情况分析,我认为我国城市商品房价格今后若干年的总体走势仍将是稳中有升,这对于生产者、消费者都是长期利好。
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第十一个五年规划的建议要求“坚定不移地贯彻落实科学发展观”,这就包括要求我们科学认识经济发展的规律。在这一章我们研究房地产业的一个主要规律——周期性发展规律。
目前我国房地产业处于一个什么样的发展实点之上?今后将朝哪个方向发展?有人说“泡沫破灭”,有人说“走向衰退”。根据房地产发展“周期论”和目前经济发展对内需的需求,我认为我国房地产业即将进入一轮新的增长期。
1、我国房地产大约七年一个周期
房地产业属周期性发展行业,在世界各国都有其周期性发展的规律。典型的周期可分为四个阶段:增长阶段、成熟阶段、衰退阶段、萧条阶段。不同国家或地区房地产波动周期的时间长短是不同的,根据美国麻省理工学院不动产研究中心主任威廉姆?威顿教授的研究,美国房地产18-20年为一个周期;根据日本学者提供的数据,日本的房地产周期为10-12年左右;而香港则为7-8年、台湾应当为5-6年。各个国家和地区在房地产周期上时间长短的不同,主要是受本国本地经济发展周期的影响。
国外境外房地产的周期波动,主要体现在房地产价格的波动上。由于中国大陆城市平均房价十几年来持续上升,因此房屋和地产价格指标无法使用。我选择用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标,综合分析房地产业周期性波动。分析结果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律,而且周期性波动比较清晰。从有资料记载的1984年起,房地产业在中国大陆已经历了三个完整的周期:从1984年到1988年大约五年时间为第一个发展期,1989年到1990年为低落期;从1991年到1995年大约五年时间为第二个发展期,1996-1997年第二次跌入低落期;从1998年到2002年大约五年时间为第三个发展期,2003-2004年国家针对房地产业出现的问题持续进行了两年的调控。由此可以看出我国房地产周期的特点:大约七年为一个周期,其中五年发展、两年低落。
2、根据“周期论”进行预言与预警
认识到“周期”并不是无所作为,“周期论”的着力点在于影响周期,提高投资和政策引导的理性化。
3、“周期论”有利于政府进行“理性调控”
4、中房集团主动驾御周期性发展规律
认识和把握周期性发展规律,对于房地产企业和政府管理层来说都很有意义。刚才已经讲到,政府的理性行为要求是要“反周期”,以保持经济健康持续发展;而企业的理性行为应当应是顺应周期性发展的大势。在发展初期果敢投资,在发展中期加快销售,在发展后期慎重行事,以趋利避害。
5、我国房地产业将进入新的增长期
有的同学要问:根据周期性发展理论和时间判断,我国房地产发展七年左右为一个周期,那么从1998年到现在已经是七年了,上一个发展周期的全过程是不是已经走完了呢?现在是不是应当进入一轮新的增长期了呢?从理论推导确实是这样,而实践的发展也使我们大家都看到,房地产业的市场环境与政策环境将发生较大的变化。这表示新的增长期即将来临。
根据过去几次房地产发展都是“五年发展、两年低落”的时间流程来估算,我预计这个发展期也将会保持大约五年,即直到2009-2010年。现在需要的是审时度势,有能力的企业需要加大投资开发力度。到2009-2010年,即临近周期的拐点时,我们再来提醒“防止房地产投资过热”。我相信房地产周期发展理论能够经得起一次又一次的实践检验。
四、战略篇:主导产业带动国民经济发展
近几年中国经济进入了新一轮发展期,原材料和能源供应都受到巨大的需求拉动,价格大幅攀升。一些“海归派”惊呼中国是“经济过热”!但这种市场销售旺盛的形势已经给企业带来普遍丰厚的利润,国家财政大幅度增收。外国分析家看不懂这种现象,称之为“中国经济迷雾”。那么这股发展热潮是健康的吗?经济形势是令人惊喜还是令人忧?国家统计局的专家已经做出答案:“中国工业正进入重化工时期,中国工业经济正进入新的经济增长平台”,我认为这是一个正确的判断。
什么叫“重化工化”?一个国家的工业结构由轻纺工业占优势变为重化工业占优势,称为“重化工化”。世界各国工业化演进的规律大都要依次经历三个阶段:“轻纺和劳动密集型”、“重化工和资本密集型”、“信息和技术密集型”。根据美国着名经济学家罗斯托的“经济成长阶段论”,在不同发展阶段有不同的“主导产业”而不止是“支柱产业”,由它们带动整个经济的发展。近几年房地产业和汽车产业成为新的“主导产业”,由它们带动的主要不是轻纺工业,而是重化工业,造成
1、是“主导产业”还是“罪魁祸首”?
我们仅从房地产业对钢铁材料的需求来推演一下它拉动的产业链条:中国去年中国钢材产量2.7亿吨,占世界的25%,消耗量占世界的30%;今年预计钢材产量3.3亿吨,占世界的33%,而包括房地产产品在内的各类建筑是钢材消耗第一大户,占全部钢材消耗量的54%,在钢铁业自身武装所耗用的16%中也有房地产的间接作用;由此造成对原材料的大量需求,我国全年进口铁矿砂2亿吨,是铁矿、有色等原材料的第一需求大国,巴西铁矿砂出口商今年把价格提高了71.5%;拉动力又传导到运输业,中国铁矿砂的运输量是全球的1/3,煤炭进出口是全球煤炭海运量的1/5;接着是对能源的需求,生产钢铁和建材都大量耗用电力,用掉全国工业用电超过40%,其中还不包括新建住宅区所耗用的民用电力,和城市发展所增加的能源需求,于是拉动了能源、电力。2004年中国进口石油1.5亿吨,是世界第6大石油进口国和第二大石油消费国。
其实钢铁只是房地产业拉动的若干产业链条之一,在房地产业所拉动的产业链条中还包括水泥、木材、玻璃、陶瓷、化工涂料、电器灶具等等。如果再循着这些门类分别追踪下去,可以看到这些产业链条连接着五十多个物质生产门类,连接着金融、保险等服务部门,还可以追索到许多门类的原材料与技术进口。
我们再回到美国着名经济学家罗斯托的“主导产业论”。他把“主导产业”的作用按照作用力的方向分为三个部分。我们以他的理论分析房地产业作为“主导产业”的作用。一、“回顾效应”:就是主导产业为若干社会产品提供市场,房地产业的“回顾效应”包括钢铁行业、建材行业、森工行业、化工行业、轻纺行业等行业的产品。如果没有房地产业把它们加工成为房屋,居民不可能把钢材、水泥和其它材料买到家里去;二、“前瞻效应”:就是主导产业需要用到社会资源和服务,房地产业的“前瞻效应”包括推动建筑业、装修业、公用行业、家电业、电讯宽带、金融保险、商业服务业的发展,房地产业为这些产业和行业提供了发展条件;“旁侧效应”则是由主导产业发展派生出的其它社会功能,房地产业的“旁侧效应”包括工作居家舒适、购物旅游方便、城市环境美观、社会文明和谐。由此可以看出,“主导产业”在国民经济发展中发挥着举足轻重的作用,用“主导产业”比用“支柱产业”能更清楚地反映房地产业对于其它产业和国民经济的拉动作用。
2、是“较快发展”还是“经济过热”?
有人看到现在发达国家在拆钢厂,就以为中国现在增加钢铁产量也是不对的。其实在二战前后美国钢铁产量长期占世界总产量的45%,照此看来中国的钢铁产量占到世界的35-40%也是正常的。钢铁专家认为一个国家的全部钢存量达到30亿吨就可以形成自身循环,不必再炼铁了,美国的钢铁存量达到90亿吨,而中国的钢铁存量只有10亿吨。
3、继续推进汇率改革需要扩大内需
我国已经开始了人民币汇率有管制浮动的改革,它对经济结构变化将发生深刻影响。从我国大量进口能源和原材料的情况看,汇率升值不利于出口,但有利于进口资源;不利于保持劳动力低廉的优势、却有利于提高人民收入的相对水平,实现更高水平的小康。人民币升值后中国就有条件提高科技含量,还可以购买国外的品牌和企业股权。联想收购IBM笔记本业务已经走出第一步,中海油收购美国优尼科的出击也是勇敢的,虽退犹荣。
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