我国房地产业的现状与思考提要：
资料 来自 房 地 产(www.dichanshequ.com)我国房地产业的现状与思考
政府的调控政策没有达到预期效果近二年来，为了防止我国房地产业泡沫化出现，国家采取了一系列的宏观调控政策，但收效甚微，主要表现是房地产价格仍居高不下，居民实用性住房的承受能力没有得到根本性缓解。现在出现的新情况是房价有价无市，实用性购房者持币待购，投资购房者多在观望，不敢贸然行事。尽管现在房价出现降价趋势，但大规模降价的拐点尚未出现。如果这种形势维持2—3年，中国金融部门和房地产业将受到资金断裂的危机，与房地产业关联的其它行业，如建材，劳务，建筑等行业将受到严重冲击，以此引起经济危机将不可避免。
没有达到预期效果的三大成因
政府调控政策之所以未收到预期效果，根本原因有三点：
第一，调控政策带有应急性、实用性的色彩，治标不治本。如调控金融部门的信贷结构和比例，推行经济适用房等。
第二，调控政策政出多门。计划、建设、金融、土地等部门按照各自职能出台政策，相互不衔接，不配套，不统一。国家应该出台一项综合性、权威性的《房地产法》，加以统一规范，综合调控。
第三，调控政策没有重点解决房地产业主要动力源的抑制问题，从而导致房地产业的动力有增无减。
导致房地产业凶猛发展的六大动力
1、政府利益驱动带来的政府行政动力。政府既当控制土地的所有者，又当出售土地的经营者，通过低价收取农民土地，获取巨额土地收益。根据有关部门调查，大部分城市每年的地方机动财力，有一半以上来自于土地的收入，构成了单一的土地财政，这一动力是房地产业的主要动力源。
2、金融部门利益驱动带来的资本动力。金融部门因有土地质押，投放房地产业信贷风险相对较小，收益大，而且稳定，具有投资的积极性。根据金融部门和有关科研机构的调查报告，一般房地产开发商的自有资金，基本上只占20%左右，另外的80%主要是以房地产和土地抵押从银行贷款，房地产业建筑商也有相当一部分资金是以项目抵押获得了银行贷款。另外，购房者多数通过房产抵押，采用分期付款的按揭方式，从银行获取一大部分贷款。这样算起来，整个房地产业将有70%以上的资金都来自于银行这一渠道，这还不包括与房地产业相关联的钢铁、水泥等建材行业从银行获取的贷款。从而出现了以房地产业为龙头的众多产业“绑架”银行的现象。
3、随着城市化水平加快，实用性住房的需求市场空间很大，出现了需求消费动力，这是正常的动力。
4、投资动力。由于股票市场发育不健全，其它投资领域预期不佳，促使一部分老百姓和商人把资金投向房地产，即投资性购房拉动了房价上升。
5、房地产商的商业性动力。房地产商一旦获得银行支持，就可以通过土地开发，获取巨额规模化效益，这一动力非常凶猛。
6、外资动力。随着中国的持续高速发展，中国的市场吸引了大量外资涌入，这一形势短时期难以阻挡。
达到政府宏观调控效果必须在三大动力上下猛药
政府要调控房地产业，使这一行业健康可持续发展，必须在抑制六大动力上做文章，下猛药。这六大动力中，主要是三大动力，一是抑制政府的行政动力，解决“地根”问题。解决的办法是严格执行《土地法》，严格规范政府控制土地行为和销售行为，提高政府土地收入上交比例；二是从抑制资本入手，解决“银根”问题。解决的办法是严格控制金融部门向房地产业的信贷规模和信贷结构，紧缩“银根”；三是从抑制投资动力入手，解决投资购房问题。解决的办法是动用税收杠杆的作用，对于售房产和多次购房加大税收，限制购房卖房利润空间。只要在这三大动力上做文章，加以严格的政策调控，房地产业是一定会回归到正常产业轨道上来，否则的话，难以收到调控效果。
政府建经济适用房的政策基本上是失败的
政府经济适用房政策，从几年前在部分城市试点以来，基本上是失败的、可操作性不强。主要原因：一是经济适用房的受益对象无法量化掌握，标准难确定，百姓并不普遍认可。而且随着市场经济的发展，城乡居民的经济状况是动态性不断变化的，长期推行经济适用房制度，很容易产生腐败的土壤，一些掌握经济适用房资源的有权部门和个人，通过分配经济适用房，从中牟利，这已成为社会关注的热点问题。
解决居民住房难、购房难问题，政府可发福利“房票”
根据政府建经济适用房解决一部分低收入群体住房难的本意，我建议可采取政府发“房票”的社会福利保障办法。这一办法的核心内容是把居民的住房纳入社会福利保障的“大保障网”范围。具体做法是，根据《宪法》明确公民有住房权的规定，政府可规定每一个社会公民享有本地区购买最低平均住房面积的福利价住房。这一平均住房面积，要低于成本价，不能超过成本价。购房者购买超出最低平均福利住房面积部分，按照市场价执行。这种做法的优点是，居民获得最低住房福利面积
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