(一)居住文化是人类文明的表现
1、中外先哲对居住文化的认同
2、现代居住文化的内涵
(二)现代中国人对居住文化的追求
现在进行住宅开发必须研究居民对居住文化的追求。我国居民对居住文化的追求至少有以下十个方面:
1、对于居住功能与结构的追求。
2、对于装饰文化与环境风格的追求。
3、对于周边环境与居住景观的追求。
4、对于居住生态与健康环境的追求。
5、对于居住私秘性与适度邻里交往的追求。
6、对于娱乐条件与信息设施的追求。
7、对于邻里品质与人文环境的追求。
8、对于亲情与家庭主义的追求。
9、对于房屋品牌与长期服务的追求。
10、对于房屋节能与节省长期费用的追求。
(三)居住文化要求我国城市房屋走向高品质化
“居者有其屋”与“居者优其屋”,是中国房地产业协会形象概括的我国房地产市场需求的情况。“有其屋”是建设经济适用房满足居民基本居住需求,“优其屋”是提高居民居住水平和档次。我国商品住宅的个人购买率已经达到95%,在大部分居民实现“有其屋”后提出“优其屋”的要求是必然的。
十一、道德篇:品牌战略与诚信建设
一、房地产企业需要做好产品与品牌
房地产市场的变化将使得房地产企业间的竞争更加激烈。面对今后的变化,产品的品质和品牌将对于企业继续在市场上立足,赢得竞争,变得更为重要。由此印证了“市场竞争发展到一定阶段必将是品牌的竞争”。名牌产品可以稳定占有和扩大市场,并获得品牌价值。国外成功企业普遍认为“品牌是企业的财富”、“品牌的成功才是企业真正的成功”,如可口可乐品牌价值为696亿美元,麦当劳品牌价值为264亿美元。在当今的国际竞争中,人们已经看到品牌对于出口、对外投资和带动国家经济发展的明显作用,可以说品牌已经成为一些国家综合国力的构成部分。中国现在不缺产品,缺的是品牌。现在虽电子、纺织、轻工产品有了一批国产名牌,但总体上品牌脆弱,仍处于初创价段,这与多年的计划体制和短缺经济有关。中国短缺经济的终结和过剩经济的来临,是品牌时代的开始。我国房地产市场现在已经发展到品牌制胜的阶段,现在已经有一些企业实施“品牌战略”,在社会上得到较高的认同度。我谈谈我们对于品牌的认识过程和冠名小区将带来的问题。
二、城市建设者要尊重地名文化
现在需要反思的是,品牌战略并不是要把住宅区地名都变成企业冠名。地名包含着一个地方的历史文化,地名的沿袭也有利于人们识别。如北京的地名很有文化。
我主张企业不能只顾宣传自己的品牌,更要尊重城市的历史文化。我们应当即是现代城市文明的建设者,又是城市历史文化的保护者。
三、关于房地产行业建立诚信问题
诚信是目前在全国各行业、各企业和全社会都需要倡导的重要观念。目前社会缺乏诚信相当普遍,妨碍了社会经济活动正常运行。提倡诚信从业对建立诚实守信的商业理念、促进中国企业提高素质将起到重要作用,对建设适应市场经济的社会道德观念也将产生深远影响。
1、诚信建设迫在眉睫
房地产行业目前存在的诸多问题使房地产诚信建设迫在眉睫。而且现在消费者法律意识增强,购房知识增加,他们对住房质量、环境、户型、房屋部品部件、物业管理,以及共有部分的产权等等涉及到自身利益的问题都反应敏感。
2、构筑中国企业的信誉大厦
要构筑中国企业的信誉大厦,我
十二、营销篇:发展“分时度假”和“产权酒店”
我国房地产业发展到今天,已经与其它产业产生了不少结合点,国外在这些结合点已经产生出一些新的产业,其中包括:房地产业和教育产业相结合,在国外已经产生了几百个大学城,拉动了国土增值;房地产业和信息产业相结合已经产生了数字社区,我称之为“鼠标加水泥”的说法已经广为人知。在房地产业和旅游业的结合部产生了“分时度假”和“产权酒店”;“反向抵押贷款”是房地产业和保险业的结合,可以有效加强我国养老社会保障。
今天着重介绍的是“分时度假”,同时介绍一下“产权酒店”。它们是因为销售方式创新而创造出的现实生产力的典型代表。别看它仅仅调整了商品房和饭店的销售方式,却造就了两个充满前景与发展生机的行业。
——“分时度假”和“产权酒店”
“分时度假”(Time Share)按字面翻译是“时间分割”,它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割,成为可以供多户人家拥有的使用权,一般是按星期为单位分割,并将其出售给不同的购买者。而“产权酒店”虽然销售给购买者的是饭店房间的产权,但是购买者通常只拥有部分时段的使用权,购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理,酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报。“产权酒店”在专业领域过去被看作是“分时度假”的一种,当然两者之间有很大的不同。
“产权酒店”是饭店销售方式的一个创新,现在已延伸到其它商品房的销售与经营。我们把上图可以再区分细一些,在从“完全产权销售”到“分时度假”销售之间出现的方式是“产权酒店”,而从“分时度假”到零租的饭店之间还出现了“点数俱乐部”。“产权酒店”所以被人作为“分时度假”的一种,是因为它不是将房产所有权和使用权都销售给购买者,而是将其分开销售;购买者虽然拥有客房的产权,但在使用上购买者只使用部分时段的使用权,一般是每年一至六周时间。购买者将其它使用时间委托酒店管理公司管理,由后者去出租经营。这些产权人得到的回报多数是通过由酒店管理公司负责交纳按揭余款来实现的,这样购买者一般只需要付出购买房屋的首付款,按揭款和物业费等等就由酒店管理公司负责了。有的管理公司还承诺另外再给产权人一定的经营收益,甚至承诺每年再给固定回报。
可以看出“分时度假”和“产权酒店”这两种销售方式的共同点,是适应购买者不需要去长期居住、只需要每年短期居住使用的要求,把房屋使用时间分割使用。不同点在于“产权酒店”购买者拥有房屋产权,他们购买目的主要是长线投资、减轻资金负担、财产保值增值和今后可以长期拥有与使用;“分时度假”购买者的购买目的主要是为每年短期居住使用,并有交换使用的灵活性,比每次租房要方便和便宜,也有财产保值增值的可能。
由于这两种方式具有互补性,国内外都有企业把房屋进行“产权酒店”和“分时度假”的两次销售,即先把房屋或饭店房间按“产权酒店”方式卖一次,再把产权人委托出租的使用时间拿来卖“分时度假”。这样就不是完全靠出租房间收取租金,可以增加固定客源和房屋使用率。当然这时卖“分时度假”的收入主要是为“产权酒店”购买者偿还抵押贷款,经营得好公司还会有自身赢利。
《我国房地产行业的发展与创新》相关文章>>>