五、责任篇:房地产企业要为国家多做贡献
房地产业作为国民经济的主导产业,对于中国经济平稳较快发展担负着责任。我们中房集团意识到我们的社会责任,不仅在住房建设方面积极起带头与示范作用,而且发挥我们大企业大集团的优势,为产业发展和国家制定房地产业发展政策出力,繁荣香港与解决台湾问题做我们力所能及的贡献。
1、积极向国家提出产业发展建议
我在国务院和全国人大工作八年,做过国家商检局副局长,对宏观政策的研究与制订有一定的了解。房地产业发展与宏观经济紧密相连,所以十多年来我和同事们不断向国家提出产业发展和相关政策的思路和建议,主要建议均为国家所采纳,一般在半年到一年时间变为政策。其中包括: 1996年初提出房地产业可以成为国民经济新的增长点的建议,当年下半年国务院提出“新的热点和新的增长点”;1997年提出在我国发展居民住房抵押贷款和抵押贷款保险的建议,经国务院推动逐步实现;1998年写出《住房建设成为国民经济新的增长点的政策研究》,并对住房制度改革提出有关建议,提出取消实物分房政策应有“两年缓冲期”,采纳后形成了单位购买“末班车效应”,当年房地产销售额增幅达到40%;2000年提出“房地产业成为国民经济支柱产业”的政策建议,已经在2003年写入国务院文件;2001年提出房地产业发展的周期性规律,提醒防止房地产投资增长过快,明确提出要“理性发展”;2003年提出在我国实行“反向抵押贷款”的建议,受到国务院领导同志的重视;2003年抗非典期间向北京市和建设部提出“发展健康住宅”的建议,为他们很快采纳;2004年和有关专家一起提出重组中央企业房地产资源的建议,现在已经
2、调动内地购买力帮助香港楼市复苏
1997年以前香港由于多种原因楼价飞涨,刚刚回归就遇到亚洲金融风暴的打击,加之在这之前对于楼市价格调控的政策力度过大,造成了悲剧性的后果。在六年时间里香港楼市价格一跌再跌,到2003年8月跌掉68.7%。2003年起我们与香港谈要大批收购香港空置房屋,香港政府里有人向媒体披露了消息,敏感的香港媒体顿时活跃起来,九月十日以来所有香港报刊都对“中房收购两万套居屋,发展内地分时度假”争相报导,总共报道有三百多篇,到第一篇报道出现的第三天,香港媒体报道“过去三日楼市交易量猛增三倍”,它成为一个拐点,从那时起香港持续六年下跌的楼市转跌为升了。到现在香港楼市价格已经上涨了56%,“负资产家庭”大幅度减少。董建华先生说:“中房的因素在推动楼市复苏上起到了重要作用”,我们的作为也受到中央的表扬。
3、努力争取中国和平发展的环境
经济发展需要政治条件的配合,现在我们需要台湾海峡的和平稳定,和有利于和平发展的国际环境,才能实现中国的“和平崛起”。在这方面我们也同样可以有所作为。
2003年11月我公司率团抵台访问,受到台湾企业界、政界和社会各界的热烈欢迎。在与台湾商界和政界高层人士的交流中,他们均表示欢迎中房集团到台湾设立办事处和投资。如果台湾不再闹“台独”,我愿意在条件许可时进入台湾投资,促进两岸三通,带动台湾房地产市场的活跃。
从台湾回来后我接待了克林顿前总统访问北京。我在同他的交谈中重点谈的是对台湾问题的看法,说明我们企业和人民坚决支持一个中国的立场,反对“台独”。克林顿说他当州长时就知道只有一个中国,他当总统后坚持实行“一个中国”的政策;他认为随着两岸的和平发展与交流,最终会自己解决这个问题;克林顿还说他不同意美国政府向台湾卖军火的政策。
4、参与解决国际组织中的台湾问题
最近我代表中国房地产业协会赴希腊雅典参加世界不动产联盟会议,彻底解决了在这个国际组织中的台湾问题。事实说明,房地产企业有能力为国家经济发展与和平崛起多做贡献。
六、金融篇(上):推动我国房地产金融的完善
由于我国房地产金融刚刚进入发育阶段,服务不完善、手段单一、创新性差仍是普遍性的问题,远不如发达国家房地产金融工具广泛应用和不断创新。严格地说,目前在我国还没有出现“房地产金融”,而只有“房地产信贷”。为此要加快金融改革与创新,设计和运用金融工具,使更多的消费者能借助房地产金融服务入市购销房屋,并通过发展房地产金融扩大金融企业的经营范围,有效改善金融资产的质量。目前需要探索的有以下几种:
(1)继续发展房地产信贷
在中国发展住房抵押贷款是由房地产业人士而不是由银行业人士提出的。
相比房地产开发贷款,我认为更为重要的是保持与发展居民住房抵押贷款的规模,它是保持房地产市场发展的重要杠杆。现在住房抵押贷款已经成为商业银行最好的资产,有效地改善了商业银行金融资产的质量。现在住房抵押贷款已经引起了管理层的忧虑,在中央银行取消了抵押贷款的优惠利率后,造成各个银行的抵押贷款提前还贷多,新增贷款少。
(2)引进房地产投资信托基金
最近国外境外投资基金纷纷进入中国,收购和探询收购我国内地主要城市的收租物业。进入我国的这些资金,大部分是被称为“瑞茨”的一种投资信托基金,预计将成为一轮新的投资潮。“瑞茨”的全称是“房地产投资信托基金”(“Real Estate Investment Trusts”,简称为“REITs”)。依照国外有关法律规定,“瑞茨”被严格限定是专门用于收购和拥有较高租金回报物业的基金,而且必须把每年收入的绝大部分以股利方式分配给投资人。这使它成为一种“高收益、低风险”的特殊股票,很受投资人的欢迎,在国外资本市场上已经占有相当的规模。“瑞茨”抢滩中国的萌动在提醒着我们:如果在我国发行这种投资信托产品,将可起到推动我国长期低迷的资本市场重新活跃的作用。
“瑞茨”:高收益、低风险的特殊股票
“瑞茨”是在国外发展多年的一种房地产金融产品,前几年在亚洲勃然兴起。它于1960年起源于美国,最初只允许金融机构设立,从1986年起允许房地产开发和运营企业设立,很快得到大规模的发展。后被引入荷兰、澳大利亚、加拿大等国家。从2000年起,日本、韩国和新加坡等亚洲国家纷纷学取。
这种房地产投资信托基金采取公司组织形式或者商业信托组织形式,通过发行股票或者基金券向投资人募集资金。这种基金专门用于收购和拥有已经建成的
新世纪起亚洲国家和地区群起效尤
从2000年起,金融风暴造成亚洲国家和地区的楼市低迷已成为过去,日本、韩国、新加坡和我国台湾、香港地区纷纷发行“瑞茨”。
海外“瑞茨”纷纷看好我国内地物业市场
目前正在发展的“瑞茨”对于中国内地的投资热,是因为“瑞茨”基金已经看到,中国内地是更加巨大的投资市场,基金进入中国内地收购物业将有良好的赢利前景。主要原因在于:1、内地有较高租金回报的房产,是“未开垦的处女地”;2、内地房产不断升值而且预计还有较大的升值空间;3、对海外基金更为有利的是,人民币汇率还有继续升值的预期;4、目前在我国内地不仅没有限制外资收购房产等物业,反而对外资投资有低税率的优惠。
在我国发行“瑞茨”风险小而好处大
中国金融管理系统一向缺乏创新精神,尤其是对国外新的金融产品的接受能力是很差的。不愿创新的主要原因是担心新的金融产品可能带来风险。但是我们现在正面对着这样一种现实:中国股票证券市场的长期低迷,已经使得不发行“瑞茨”的风险大于发行“瑞茨”的风险。“REITs”如果能在这时进入中国,将给资本市场带来新的生机与希望。
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