还有一个问题我们现在做房地产的最重要的不是去迎合市场，而是去引导市场。引导市场就是必须我们要在提升市场先走半步，要超前半步，很多消费者他觉得我买这个房子原来还有这么多的新感受，不是很多有一点也好。恋日家园他能够成功，他的品质，他的管理，他确实作了很多的创新的产品。他的园林他也创新了，园林就是个英式园林，我觉得很有创新，有些人做园林一定要喷水池，一定要汉白玉石雕。他搞了一个大草坪，种了几棵树，放一群羊，找了一个老大爷戴顶帽子，拿着一枝鞭子，这也是一种创新。给你一种很自然的园林。园林不是“小桥流水”一定要搞一个喷水池，雕塑，整天对着一个雕塑你也闷。死的，没有生命的。比如说在法国、英国他们的皇室公园，他那多公园，路易十四，他十几个公园，他一年去一次，都去不完。当然可以做成雕塑，我们那个小区就那么大地方，整天对着大卫，整天对着维纳斯，你看多了也没意思，还不如做点新鲜的东西。放一群羊，动感多一点，感觉也就好一点，创新需要突破传统，但不是单纯地表现。这个就是说是我是另外一种说法，创新什么都是新的，我们创新是需要突破传统，但不等于单纯单一。原来房子是东西向，我偏要搞个南北向的，这种创新错了。原来房子本来黄色是比较柔和的，我偏要做大红的，那会很难看了。当然标新立异不等于创新。创新含着标新立异，但不等于。第四，创新需要符合市场，符合市场经济规律及房地产的特性。刚才我说了创新，你上天可以天马行空，问题是你下地是否能够走得动。你行空了却走不动了，就麻烦了。房地产的特性就更不用说了。
举个例子我们在长春做长春明珠的时候，王春林董事长确实是一个不错的策划师，我们要做长春城，四季长春。那么他说我们长春四季长春是不容易的，我们去年12月份，零下28度，你说在这个地方做四季长春你怎么搞呢？当然我不好跟他说，不行呀，他是老板我不能这样说。为了这事当时我来了两次北京，当时北京的植物园做成亚洲最大的温室，我去了昆明世博园项目看了两次，世博园应该说是很不错的。昆明四季城，花城，春城嘛？正好去年昆明就降温，结果那个春城，春辉园它是棕榈树制作的，棕榈树一场霜冻下雪，70%的树冻死了。这些树都是从广州车运过去的，很贵的，一棵棕榈树几万块钱，但是他的面积才几百平方米，用了两千多万。如果长春120公顷，四季长春得多少钱做这个东西，那个还是春城，你这个是北国风光，当然王春林董事长还是非常精明的，他肯接受我的意见。后来我们就用了很多其它的元素去做了它，做室内温室了，在北方人们对园林不太注重，那么冷的地方零下20多度，在晚上谁去外面走园林呢，白天也没有人走，你搞它干啥呢？你说你做个会所，温室都挺漂亮，当然肯定有人去，有限的一千平米，二千平米够了吧，二千多平米我可以做得很好。因为人的活动空间是有限的，为什么东北那么大，人这么少，因为那个地方那么冷，长白山是很漂亮，冬天是没有人去的。这就是房地产的特性，我觉得房地产的特性很重要一个是他的地域性。
那么创新，我从我自己的角度去讲，人无我有，人有我优，人优我特，人特我转，这就是我对创新最实用的主意的一个理解。人无我有就行了，当然其实也并不是说他有的东西，我就不该有了。人基本的东西，他有我也有，问题是有的东西，他没想到，我有。他有八样，可能有两样是多余的，我不要，但是我还是八样，有两样他是没有的，而是更加适合客户用的，这就行了。人有我优，当然有些东西并不是说什么都是创新的。有人说我做会所，在北京很多做会所但是我看到的会所没有几个做得好的。为什么？因为发展商把会所都做成卖点，他不是把它作为经营去考虑，所以谈不上优。大，但是大而无大，在东北我也看过这个东西。在北京我看过很好的公所──欧陆园，它是德国的一个别墅。它的会所非常典雅，很精细。它是一个网球场室内的温室，游泳池，一个西餐厅，另加上一个活动室。就这么简单，很温馨，我觉得很不错。你搞得那么大的，所以说有人去广州看了碧桂园三大会所，我觉得没必要。不一样，环境不一样，地点不一样。
我们说策划工作的条件，怎么样才能做好一个策划呢？那我说，当然策划有几个方面是十分重要的。策划并不是说只有我们策划公司才能做。所以说各位发展商们、老总们他其实也是一个策划家。他也是对自己，因为说实话没有一个人对发展商老总自己对这个楼盘感情更深，认识更深。我可能某一点问题上我看得透一点，他看得没有那么透而已。策划工作不是光是我们来做的，每一个发展商都在做的，老总们，策划部经理们都在做这个工作。我就谈谈几点，我们怎么才能做这个策划工作呢？
策划工作我觉得首先是观念，观念是非常重要的，观念就包括我们对新事物的认识。我们对问题的认识，我们对创新的思维，我们敢于打破传统，我们敢于接受新的知识，敢于否定自己的过去，这些观念。我上个月在北京主持一个研讨会，叫“南北论坛”，在会上我感觉非常多北京发展商都是非常成功的发展商。我记得有一个深圳的发展商他讲了一句话非常对，他说，“落后不可怕，问题最可怕的是你不知道自己在落后，不知道自己落后在什么地方，不懂得怎么去用别人的经验去提升自己，不懂得用好的经验提升自己才是最可怕的”。这是最观键。
市场，我们做房地产的市场是我们的衣食父母，抛弃市场可能我们再高明策划都是没
第二是专业，我们的专业就不用说了，其实作为一个策划工作，那是非常高的专业。在我们公司现在我们的层次也不能提高，是以本科为主，研究生为主，现在博士都有了。我倒不是说学历越高，作策划水平就高，其实未必，我觉得经验是很重要的。问题的是，当你要去创新的时候，要去打破传统的时候，一个人的文化素质，他的知识结构对他的创新的影响是很重要的。我曾经看过《关于北京跟广州发展商的一个对比》这么一本书，说北京为什么现在房地产业发展得很快，已经超过了广州，人们就一直总结，因为广州是一个开放的城市，他早期的时候是靠政策，靠港澳，他是广州特有的经营去赚钱的。所以他们对文化素质这个东西不太注重，关键是要走得快，行得快，你北京人还在讨论究竟这个房子该建不该建，还没建起来，广州已经卖出去赚了钱了，我们的北京的房子还在讨论，广州人是少说多干，北京人是多说少干。
但是多说也是一个问题，因为他文化高，问题出来了，博士一个论点，硕士一个观点，如果他脱离市场的话，他这个观点是空的。如果他进入市场，融入市场以后这个观点就不得了，所以我觉得到最后文化素质、专业是最重要的。入关以后，中国将面对着更多的竞争，这种竞争房地产不感觉，其实我们计算机，我们很多技术行业已经面临着这种竞争。我们以前靠胆量靠拍胸口去发展已经不行了，我们必须靠科学。我觉得房地产也会面临着这个问题，我们考虑粗放发展是不行的。现在我们的价格已经越来越底了，如果我们房地产要高的品质，要实惠的价格，这个价格跟品质的比靠什么来？这个优势靠哪来呢？得靠专业来。给他们用新型材料，我们在东北，在长春就做了这门工作，我们提出来用新型材料，为什么用新型材料呢？我马上做了一个研究，因为新型材料在东北，在长春新型材料都是六层、五层的房子，其实这么矮的房子，承重是不需要多少的，但是他墙是多厚呢？是五十公分厚，内墙是多厚呢？是三十到四十公分厚的，好了，那这么厚的墙会引起我们房地产价格上，价值上一个很大的问题，什么问题呢？得房率低。所以在东北有时不理解，为什么75的使用率，六层、五层，我们在南方我们的得房率一般是90以上，他一般都是70多，好了，这个70跟90之间这个相差十几，买房子的人是按建筑面积去买的，用起来是按使用面积用的，这十几如果我用新型材料，保暖的新型材料我用30墙，27墙，现在技术已经完全解决，他的保暖性可以达到50墙的厚度，这种变化他省多少东西呢？如果是我这种小高层，起码我的基础的钢筋可以省，我的结构可以省，我的承重可以省，我的运输可以省，我的各个方面都可以省。如果你从75提到85，我不要做到90了，10的这个得房率，就等于他的房子价值提升到使用的10%，是造价的10%，造价通常每方是500到600多块钱，10的话也就是50、60块钱，如果卖3000块钱房子我的得房率提高10%，价值也无形的提升300多块钱，这个300块钱跟100块钱的哪个更划算呢？当你把这个价值观念告诉给客户的时候，你还用去作广告吗？这广告还用去打大版吗？人是最讲实惠的，他买房子也是最讲实惠的，送装修也罢，送空调也罢，无非就得到实惠。给一个最大的实惠能不打动他吗？当然这靠科学，靠技术，后来我研究一个，在国内我们有一个承建商研究这种材料，他很多的建材是提供给香港房屋委员会去建房子用的。他手下找了五个博士，有清华，他研究什么呢？就是研究墙体材料，研究这种连合器，不同的建材材料怎么去降低它的厚度，提升它的防火、保暖性能，这些东西你不研究它的时候，你不会看到它的价值的，当你研究它掌握它这种专业的时候，将来另有乾坤。
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