另外一个就是达成预定的目标和解决难题的过程，我们策划工作它不是发自头脑中一个闪念，也不是我们突然醒过来想到这个事就策划了，我们是个过程，我们这个策划必须是可操作、可实施的，我们策划必须是很完整的策划，所以我们的策划这样理解应该好一点。
策划的要素有四个方面：一、有崭新的创意；二、有方向的创意，千万不要今天想东，明天想西。有些策划人包括发展商想法很多，今天想高层、明天想罗马式、后天中式，这是不行的。我们的发展必须有方向的，千万不要东西南北，方向搞不准你怎么去策划，必须有
第三、策划在房地产开发营销中的作用，回到我们的正题了，我们的策划在房地产开发营销中作用是什么？在房地产我们的策划是整合资源、提升价值、创造优势、明晰方向、科学论证、系统操作、减少失误，我认为这是我们操作比较系统的的企业评定，说实话在中国这是个新的工作，我也不敢说谁的定义是最准确的，包括我自己，但是有一点我可以说，我这所有的东西都是以我这几年的工作的体会，实践和感受去讲出来的，不是自己的感受我不会说的，我不会拿别人的东西说是自己的。那么整个资源不用说了，提升价值很重要，一会儿我说一下我们在广州做策划的时候，怎么样找到这个项目它最大的价值。我做长春春城策划的时候，有幸和新加城政府发展局的总规划师刘太格先生见面，他是一个非常资深的有名的规划大师，新加城美丽的城市，其中这20年整个城市规划是他的功劳。在策划长春春城的时候，刘太格先生和我说的一句话，给我留下非常深的印象，说：“我们建筑师也罢、我们规划师也罢，其实我们的任务就每一个项目、每块地都有它最大价值的地方，这个价值问题是看你有没有认识到它，能不能把它找出来然后体现出来然后实现它，他说这是我们规划师的责任。”当然我在这里也是我们策划人的责任，每一块地每一个项目都有它最大价值的地方，你能不能找到它这是我们的责任，但我现在看到在我们中国因为房地产开发很快，很多发展商在这方面不具备这个知识和具备的经验，所以很多地块浪费了，很多本来应该做别墅的地方他做成了住宅，本来应该做写字楼的地方他做的住宅，不应该做商场的地方他做成商场。
南京路上有一段话，我觉得这个标语在南京路上还是很吸引人的，它说：创新是一个民族的灵魂，是一个民族的生命。如果一个人没有创新，一个企业没有创新，一个项目没有创新，就等于没有灵魂，没有生命力。人也是如此，明晰方向，我们做策划工作的，要有一个方向策划，如果没有方向那是挺麻烦的。科学论证在整个策划当中，我们经常说策划是需要大胆去想象的。问题是这个大胆的想象，大胆的设想，必须是经得起科学的论证的。我们经常说我们大胆假设、科学论证得出最终的结果。我们策划也是如此，如果我们的策划经不起论证的话，那不能叫策划，只能叫空想。就等于大跃进一样，我们可以想象中国十年赶上英国，我们可以想象中国亩产水稻4万公斤，都是只可以想象的。系统操作，一个房地产从市场研究、规划设计、发展定位到园林、智能化、还有工程预算，成本、财务，这方方面面都涉及到我们的策划。我们策划专业必须融合很多方面的专业。否则的话，你光是一个人去空想是不行的，我们必须是一个系统的很多专业的整合的。而且这个专业是非常之可操作的，减少失误。当然经过一个新的创作，这么一个过程，找到了资源，找到了最终的价值。又有优势，又有清晰的方向，又有经得起科学的论证，又能够操作，有很多专业性的知识。这个项目会失败吗？我想是不会失败的。主要是做不做这个项目，不行就不做了，可行就做了。我原来设想就不对的，就放弃它了。另外一个方案呢？不是说每一个项目都一定要去做的。不可行就不做，我们经常会论证一个项目，当然有些项目我看不可行，你也不要找我去做。一个是浪费钱，第二浪费我的时间。
我们发展策划要解决什么东西呢？第一是定位，第二是切入点，第三是价值的本性。这个定位当然等一下会说到，切入点就是我们的项目从哪里入手，我们的思想从哪里进行下去，象北京我们现在正在北京策划一个二千多亩的大型楼盘，这个项目我们对客户负责，不敢公开，我们已经完成到中阶段工作了，我们是非常满意，我们现在在北京已经开发了一个非常成功的项目。我还是为了这个项目在北京呆了九天。我把北京所有的典型楼盘都看遍了。以我专业人士的角度去分析他，然后我整合了我们公司规划的、园林的、物业管理的、发展策划的、工程的、财务的一起来构思这个项目。想出了一个非常好的发展理念，现在正在做。定位找到了，我们现在正在做他的规划方案。这个月应该可以搞出来了。我们初步的汇报，发展商非常满意，非常吻合他们的想法。就是我就看到了这个问题，你说在北京做什么好呢？那么多北京的发展商说，呀，北京火，这个市场火，火得不得了。一去看展销会，人头涌涌，都去买房子，好的房子都一扫而光。潘石屹搞一个盘，就清一个盘一千多万，两千多万，卖了五、六个亿，银行只给他贷款。问题是潘石屹只有一个，个个都是潘石屹那就麻烦了。我们的发展商怎么去找到自己的定位，怎么去进入市场？有些人说现代城成功，我能不能再搞现代城呢？有些人说现在北京已经走向郊区化住宅了，我能不能再搞一个广州西湖新村丽江花园呢？等等这些东西，当一个市场他越红火的时候，也许这些东西越难做了。因为红火就意味着竞争的激烈。也意味着我们的风险会增加。不但我们在做，大家都在做。可能你今天出来，是新的，明天可能十个盘跟你差不多的。你就不是新的，甚至你是过剩的。
价值分析。价值分析就包括市场价值的分析、经济价值的分析等等。这是营销策划解决，刚才说发展策划，我经常把策划分两个阶段，一个是发展策划，一个是营销策划。发展策划通常来说他是项目的前
第四，策划的核心就是定位，一个准确的定位是我们项目的灵魂。我们经常说定位，对于我们房地产来说定位研究是定位什么东西呢？其实我觉得定位是多方面的，定位并不简单地说，哎呀，我这个项目做成五星级的家，就是一个定位。其实我们定位是多方面的。
首先，区位价值的定位，我们搞清楚我们这个项目在我所作的地区建成什么样的房子，那么这个地区价值要搞清楚，在北京二环以内，二环和三环之间，三环和四环之间，每个地区，每个地段，都有他自己的价值。如果谁在四环以外做大商场，绝对是愚蠢透顶的。如果谁在二环以内去建一般的小区，那么也是愚蠢透顶的。我上次来北京有一个项目，我一看这个项目一定是服务公寓，在他旁边有一个写字楼，他在二环大道写字楼后面的路，作公寓是最好的，当时我把名字都给他起好了。我说你的项目做出来，将来一定可以成功。因为我们对地区区位的价值非常之重视的。房地产经常说地点，地点，还是地点。这些东西说起来有些人是否定的，说实话，我们不是用死板的眼光去看区域价值，而是用发展的眼光看区域价值。只不过现在的区域跟将来可能区域价值相比它是变化的，大家说现代城，现代城如果不是建在CBD商圈内，建在亚运村。现代城地铁开通了，长安街也延伸过去了。他的SOHO也是这个东西，虽然他建的时候，他并没有这个环境，最高明是潘先生他看到这个地点，发展的这种区域，他的高见，他看得到它的发展。而不是现在在王府井我做什么东西，那当然不用说了。如果未来一条新的将来可能成为王府井这样的街，那可以建什么东西呢？首先要知道这条街会不会成为王府井。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] 下一页
《专家谈房地产营销策划》相关文章>>>