新天利房产项目风险预测提要:项目自身问题1、问题:本项目均为6层楼,经比较后,高楼层户型销售会有困难。应对措施:弱化楼层对居住的直接影响,并运用价格手段吸引更注重小区运动概念
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(一)区域市场问题
1、问题:区域生活配套不完善,影响客户购房决心。
应对措施:通过自有临街商铺解决生活配套,打消客户购房顾虑。
2、问题:本区域是新居民区,随着生活、社区配套的完善,开发量会大增,竞争将加剧。
应对措施:尽快入市,迅速占领市场份额。
3、问题:本区域与繁华的市中心有一定的距离,并且远离旅游风景点,将削弱对投资类客户的吸引力。
应对措施:突出区域清静、纯粹的中档居住品质,进一步争取纯居家型客户的好感。
(二)竟争对手问题
1、问题:“首府花园二期”今年继续推出入市,以开发商的成熟的知名度、美誉度,易吸引客户的关注。
应对措施:通过散发传单、当地报纸广告、电视台广告、社区活动、周边县市、团场设点展销等多渠道、多角度的宣传推广方式,争取短时间内建立项目品牌、品质形象,获取客户好感。
2、问题:本项目旁边的其他房产还剩下一部分房源,极易分流本项目客户资源。
应对措施:尽早入市,通过项目形象展示,争取开发时间差,抢占阶段性客源。
3、问题:库尔勒市的竞争楼盘基本都开始有各种各样的特色,会有效的吸引客户群。
应对措施:充分发挥自身的特色,“货卖爱家”,对本项目的目标客户群体进行多渠道的展示和推广,使其能够比较自身的喜好和生活习惯后进行选择。
4、问题:销售手段被人模仿。
应对措施:加快销售前的准备工作,对销售方案实行保密制度;同时加快工程进度。
5、问题:项目迟迟不能开盘销售,竞争对手提前抢占市场,市场有效需求不够,项目销售受阻;
应对措施:加快项目前期的工作进程,抢在主要竞争对手之前开盘销售。
6、问题:竞争对手针对项目采用(1)贬低:项目周边居家生活配套不足 (2)低价销售;(3)利用关系拉拢客户等竞争方式,使项目销售受阻;
应对措施:建立品牌知名度,与政府、媒体、购房者及时沟通,以建立良好的口碑形象。
(三)项目自身问题
1、问题:本项目均为6层楼,经比较后,高楼层户型销售会有困难。
应对措施:弱化楼层对居住的直接影响,并运用价格手段吸引更注重小区运动概念、环境、配套的中青年客户的青睐。
2、问题:本项目的交通到达程度较高,但是面临道路即将重新修建,客户出行存在一定的不便。
应对措施:借助修道路的机会,对外宣传该区域未来交通情况的改善,同时添置购房车,满足客户看房需求,另择道路,引领客户看房。从而使消费者接受本项目,得到他们的认可。
3、问题:周边购物、休闲配套不足,将影响客户的购买意向。
应对措施:突出项目内部商业部分的配套,以及项目二期、三期等后续项目的商业规划,并借助展板、报章向客户描述将来本区域的发展规划,以打消客户的顾虑。
4、问题:户型结构不合理,造成室内浪费空间较大,如果客户细心、挑剔将阻碍销售。
应对措施:调整设计方案或通过样板房的展示,弱化浪费面积造成的顾虑。
5、问题:运动设施普通,注重生活品质的客户无法获得满足。
应对措施:创建并强调项目的主题特色“运动社区”,通过实景销售,争取客户的好感。
6、问题:销售价格较贵,将削弱购买力较差客户的选择意向,具有购买实力的客户又拥有其它楼盘的选择面。
应对措施:通过社区软硬件配套的宣传,社区活动的召开,以人性化的生活、服务方式塑造项目的高档次,让客户提升他们的心理价位,认为物超所值,促其尽快决定。
(四)销售过程中出现的问题
1、问题:没有较好的贯彻制定好的价格策略,例如开盘初期的价格策略为“低开高走”,开盘初期销售停滞,无法聚集人气,为后面抬升价格创造难度。
应对措施:严格贯彻执行价格策略,且随时关注销售情况,应对调整价格策略。
2、问题:项目进入市场后,没有启动市场或启动市场不够,不能树立有效的品牌形象,知名度、影响力弱,造成销售进度缓慢;
应对措施:在市场启动前,做充分的准备工作,同时,市场启动中,留意市场反应,及时发现问题,针对问题提出相应对策,果断执行。
3、问题:前期销售中,关系客户的价格优惠幅度过大,后期被迫提高销售价格填补,而市场又不接受过高的价格,造成后期销售停滞。
应对措施:严格按制定的价格进行优惠,保证销售价位的连续、统一。
4、问题:销售人员心态出现问题,如心态疲软、行为散漫等;销售技巧不到位,客户不能及时下决心购买,造成销售受阻;
应对措施:制定严格的现场管理条例和监控措施,及时调整现场人员的心态,同时根据实际情况,进行整顿销售现场,对销售人员进行强化培训。
5、问题:因与销售有关的工程未按时完成。
应对措施:尽快加快工期进度,保证销售周期与工期基本一致。
6、问题:销控执行不力造成后期剩余房屋,相对而言,位置、朝向、景观等处于劣势,造成项目后期销售受阻。
应对措施:针对这种情况,可以在前期增加优惠等让利促销方式,利用客户占便宜的心理促进销售完成。
7、问题:营销手段执行力度不到位,如宣传力度不够、销售策略不能吸引目标客户等,造成销售受阻;
应对措施:作好前期的计划安排,随时留意市场反应,根据市场
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