房地产销售代理投标书编制大纲提要:全案营销策划方案目录:一、市场调研:1.前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
源 自管理资料房地产销售代理投标书编制大纲
一、全案营销策划方案(如果这个您没做过就很难了)
二、公司竞争优势展示
三、公司业绩展示
四、销售代理费
全案营销策划方案目录:
一、市场调研:
1.前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
2.市场分析------ (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)
(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)
3.近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4.竞争个案项目调查与分析
5.消费者分析:
(1)购买者地域分布;
(2)购买者动机
(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)
(4)购买时机、季节性
(5)购买反应(价格、规划、地点等)
(6)购买频度
6.结论
二、 项目环境调研
1.地块状况:
(1)位置
(2)面积
(3)地形
(4)地貌
(5)性质
2.地块本身的优劣势
3.地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)
4.环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)
5.地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)
6.公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)
7.地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)
三、 项目投资分析
1.投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开
(2)房地产的政策法规
(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
2.土地建筑功能选择(见下图表)
3.现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
4.土地延展价值分析判断(十种因素)
5.成本敏感性分析 (1)容积率
(2)资金投入
(3)边际成本利润
6,投入产出分析 (1)成本与售价模拟表
(2)股东回报率
7.同类项目成败的市场因素分析
四,营销策划
(一)市场调查
1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)
4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)
5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)
6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)
7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)
8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)
(二)、 目标客户分析
1、经济背景
经济实力
行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)
家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)
2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)、 价格定位
1 理论价格(达到销售目标)
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
(四)、 入市时机、入市姿态
(五)、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
(六)、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
(七)、推广费用
1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)
2 印刷品(销售文件、售楼书等)
3媒介投放
五、 概念设计
1.小区的规划布局和空间组织
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