威海市人民政府关于印发《威海市实施〈物业管理条例〉办法》的通知

各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区管委会，市政府各部门、单位：
　　《威海市实施〈物业管理条例〉办法》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。

二○○七年二月十五日

威海市实施《物业管理条例》办法

第一章 总 则

　　第一条 为认真贯彻实施《物业管理条例》，规范我市的物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于威海市区（包括环翠区和高技术产业开发区、经济技术开发区，以下简称市区）范围内的物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本办法所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）和户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。
　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 威海市房地产管理局是市区物业管理的主管部门（以下简称市物业主管部门），依法对物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导市区物业管理活动；
　　（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定、标准及实施办法；
　　

www.dichanshequ.com （三）依法审核、批准物业管理企业资质；
　　（四）管理、监督物业管理启动基金和中心城区旧住宅小区维修养护资金的投向和使用；
　　（五）会同有关部门划定物业管理区域；
　　（六）参与有关物业管理区域内房屋的竣工综合验收；
　　（七）组织、指导物业管理从业人员培训；
　　（八）市人民政府授予的其他职责。
　　环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区的房地产行政管理部门是各自辖区内物业管理的主管部门（以下简称区物业主管部门），依法对辖区内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：
　　（一）参与辖区物业管理区域内房屋的竣工综合验收；
　　（二）负责管理辖区内筹措的有关政策性资金；
　　（三）指导辖区内物业管理的招标投标活动；
　　（四）指导物业管理区域内的业主召开第一次业主大会会议并选举产生业主委员会；
　　（五）负责物业管理区域业主委员会的登记备案；
　　（六）监督物业服务收费行为；
　　（七）负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；
　　（八）依法纠正违反物业管理规定的行为。

　　第五条 公安、民政、财政、建设、环保、环卫、燃气、热力、广播电视、工商、供电、邮政、通讯等有关部门、单位，应按照各自的职责分工，协同搞好物业管理。

　　第六条 物业管理区域范围，由市物业主管部门会同建设、规划部门划定。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第七条 房屋的所有权人为业主。

　　第八条 业主大会由全体业主组成，为物业管理区域内物业管理的最高权力机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　第九条 物业管理区域入住（使用）率达到50%以上，业主、建设单位或物业管理企业应当及时告知区物业主管部门，区物业主管部门应在接到通知之日起1个月内，会同有关街道办事处指导业主代表和建设单位成立业主大会筹备组，并指导筹备组召开第一次业主大会。
　　前款所指入住（使用），是指业主收到建设单位的书面入住（使用）通知并办理完相应交接手续。业主收到书面入住（使用）通知，但在限期内无正当理由不办理相应交接手续的，视为入住（使用）。建设单位没有事先书面通知业主入住（使用）的，以业主实际入住（使用）为准。
　　业主大会筹备组按建设部《业主大会规程》的规定由业主代表和建设单位等成员组成。

　　第十条 业主的投票权按照下列原则确定：
　　（一）拥有住宅房屋的业主，每拥有1套住宅享有1票投票权；

www.dichanshequ.com 　　（二）拥有非住宅房屋的业主，按照其持有的房屋所有权证载明的建筑面积计算投票权。建筑面积不足100平方米的，享有1票投票权。建筑面积在100平方米以上的，每100平方米为1个计票单位，每个计票单位享有1票投票权。不足1个计票单位的部分，如建筑面积在50平方米以上的，则增加1票投票权；建筑面积不足50平方米的，不计算投票权。

　　第十一条 业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

　　第十二条 业主委员会经业主大会选举产生，并应于选举产生之日起30日内，向区物业主管部门备案。业主委员会成员的工作报酬和业主委员会的办公费用由业主大会决定。

　　第十三条 业主委员会成员应从业主中选举产生，成员总数应为奇数，设主任1人、副主任1至2人。
　　业主不足7人的物业管理区域，业主委员会的组成由全体业主协商确定。
　　业主委员会任期届满前2个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　第十四条 新成立的业主委员会到区物业主管部门办理备案手续时，应提交下列资料：
　　（一）备案申请；
　　（二）业主大会议事规则、业主公约；
　　（三）与会业主名单；
　　（四）由计票人、监票人签字的表决记录；
　　（五）业主委员会成员名单、简历及职务；
　　（六）筹备组的会议纪要和工作报告。
　　区物业主管部门应当自受理之日起5日内完成备案工作。
　　业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当自变更之日起15日内到区物业主管部门办理变更登记。

第三章 前期物业管理

　　第十五条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第十六条 建设单位应当按国家和省、市的有关规定以及物业服务合同，向物业管理企业办理物业及有关资料的验收和移交。
　　前期物业管理终止时，前期物业管理企业应当向业主委员会办理验收和移交手续。

　　第十七条 业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业服务费用，应根据本办法的规定和物业服务合同的约定，由业主或物业使用人承担。

　　第十八条 建设单位在前期物业管理活动中享有下列权利：
　　（一）依法参与业主大会的筹备工作；
　　（

www.dichanshequ.com 二）以未出售物业的业主身份享有业主的相关权利；
　　（三）依法享有的其他权利。
　　第十九条 建设单位在前期物业管理活动中应承担下列义务：
　　（一）负责物业保修期间的维修；
　　（二）提供商品房质量保证书和使用说明书及配套设施设备说明；
　　（三）协助成立业主大会；
　　（四）依照本办法规定配置物业管理用房；
　　（五）以未出售物业的业主身份承担业主的相关义务；
　　（六）明示业主临时公约；
　　（七）依法承担的其他义务。

　　第二十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得保留和处分。

　　第二十一条 市、区物业主管部门应参加相关物业管理区域内的房屋竣工综合验收，未经物业主管部门参与验收的房屋不得交付使用。

第四章 物业管理服务

　　第二十二条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内向市物业主管部门申请物业管理企业资质。
　　物业管理企业只能从事与其资质等级相适应的物业管理服务活动。
　　本市行政管理区域外的物业管理企业进入市区从事物业管理活动的，应按照有关规定到市物业主管部门备案。

　　第二十三条 物业管理企业的成立应当具备下列条件：
　　（一）有符合规定的名称、章程和固定的办公场所；
　　（二）有符合规定的企业法人组织管理机构和专业技术及管理人员；
　　（三）有独立的法人资格；
　　（四）有与企业资质相适应的注册资本；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第二十四条 物业管理企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。

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