随州市物业管理办法(2012)

随州市物业管理办法(2012)提要：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合

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　　随州市物业管理办法(2012)

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　新建住宅物业应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业推行物业管理；老旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。

　　第三条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则；应当坚持以人为本、专业服务和社区管理相结合的原则。

　　第四条随州市住房和城乡建设委员会负责本市行政区域区的物业管理活动的监督工作。市房产管理局具体负责本行政区域内的日常物业管理监督工作；各县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划、土地、住建、公安、城管、物价、工商、民政、环保、财政、质量技术监督、计生、园林、电力、供水、电信、邮政、燃气等主管部门按照各自职责协同实施本办法。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第五条房屋的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其它义务。

　　第七条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

　　本市划分物业管理区域按下列方法执行：

　　（一）按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可申请房产行政主管部门根据实际情况予以划分；

　　（二）分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域：

　　（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。

　　第八条建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向当地房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

　　房产行政主管部门应当按照本办法有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

　　第九条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条同一个物业管理区域成立一个业主大会。公有住宅出售率达80%、新建商品房出售率达50%或自第一个业主入住之日起满两年的，由物业所在地的县级以上人民政府房产行政主管部门会同建设单位组织召开第一次业主大会。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过

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