鄂州市物业管理实施细则（2015最新）

鄂州市物业管理实施细则（2015最新）提要：对其它改制、破产企业无人管理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生管理费

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　　鄂州市物业管理实施细则（2015最新）

　　鄂州市人民政府关于发布《鄂州市物业管理实施细则》的通知

　　鄂州政规〔2015〕1号

　　各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：

　　《鄂州市物业管理实施细则》经2014年第25次市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。

　　鄂州市人民政府

　　2015年6月2日

　　鄂州市物业管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责全市范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　公安、环保、住建、规划、工商、物价、城管、园林、市政、环卫、供水、电力、供气、通信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。

　　街道办事处、社区居委会负责组织本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作；指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。结合社区网格化管理，配合调解处理物业管理纠纷投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第四条 本市新建住宅区应当实行物业管理。

　　未实行物业管理的旧住宅区，对基础设施比较完善，相对独立，且具备物业服务企业管理条件的，由市房产管理部门、社区居民委员会推荐引进物业服务企业，实施物业管理；对住户少、相对分散的，由社区居民委员会牵头，市房产管理部门指导成立业主委员会，实行业主自行管理；对其它改制、破产企业无人管理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生管理费。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第五条 房屋的所有权人为业主。

　　尚未依法办理所有权登记，但基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有该房屋的人，可以认定为业主。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，主要依据为：

　　（一）物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理；

　　（二）住宅建筑面积不低于3万平方米；

　　（三）与社区居民委员会自治区域相适应。

　　第七条 业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 已交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。

　　首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责组织召开。

　　第九条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。

　　第十条 业主大会确定业主投票权数，专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按照上述面积的统计总和计算；

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按照上述人数的统计总和计算。

　　第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　采用征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第三章 前期物业管理

　　第十二条 建设单位在办理商品房预（销）售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同；住宅物业超过3万平方米（含3万平方米）低于20万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用议标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅物业超过20万平方米（含20万平方米）的，必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十四条 建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米，并应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产管理部门依法办理房屋产权登记手续。

　　第十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

　　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提

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