荆门市中心城区旧住宅区改造管理办法(2009)

湖北省荆门市人民政府办公室
荆政办发〔2009〕77号
二OO九年十一月四日
第一章 总则
第一条 为加快市中心城区旧住宅区改造步伐,改善居民居住条件,优化人居环境,完善城市功能,提升城市品位,根据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市中心城区(东宝、掇刀区和荆门经济开发区所辖街道办事处)范围内国有土地上的旧住宅区改造项目管理。
第三条 本办法所称旧住宅区,是指占地规模6000平方米以上的,建设年代久、建筑密度大、房屋结构陈旧、基础设施不全、影响城市功能、居住环境恶劣、存在安全隐患的集中连片住宅小区或住宅组团。
第四条 旧住宅区改造遵循政府引导、居民自愿、统筹规划、分步实施、市场运作、政策扶持的原则,坚持综合开发与配套建设相结合,成片改造与加强后续管理并重,逐步实现居住环境优美、基础设施齐全、管理规范有效的宜居目标。
第五条 按照市区联动、以区为主的原则,建立市、区两级旧住宅区改造工作领导机制。区是旧住宅区改造项目的具体发动者、组织者和实施主体;市在制定改造规划与年度计划、政策措施、运作程序等方面为区提供指导和支持。
市政府成立市旧住宅区改造工作领导小组,负责旧住宅区改造工作的领导决策和组织协调。领导小组下设办公室(以下简称市旧改办),主要负责组织编制中心城区旧住宅区改造的规划与年度计划,拟订改造的政策、措施、运作程序和日常工作制度等,负责改造项目的确认报批、统筹协调,并会同相关部门定期督查改造项目进展情况。
各区人民政府和开发区管委会成立相应的领导和工作机构, 负责辖区内旧住宅区现状调查摸底,编制辖区内改造项目的规划与年度计划,负责项目申报、组织、实施,协调解决项目拆迁、建设等过程中的问题。
市、区旧住宅区改造领导和工作机构并不取代市www.dichanshequ.com、区各相关部门对旧住宅区的管理职能。市发改、财政、建设、规划、国土资源、房管、环保、公安、消防、人防等部门负责依法办理旧住宅区改造项目涉及的行政许可,并加强对旧住宅区的日常管理和改造工作的相关业务指导。
第六条 强化旧住宅区改造目标管理督查体系。旧住宅区改造作为一项战略性任务,应列入市、区经济社会发展中长期规划和年度计划,实行目标管理,作为市对区目标管理考核的重要内容,与领导责任挂钩。

第二章 规划管理
第七条 旧住宅区改造必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划、消防规划及社区建设规划的要求,并且与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求,搞好规划改造建设布局。积极推进旧住宅区改造的优化整合,避免基础设施和公共服务设施的重复建设及土地、资金等资源浪费。对于达不到规模要求的个人住宅改造,按照《市委办公室、市政府办公室关于印发<中心城区个人建房整治工作实施方案>的通知》(荆办文[2009]37号)有关规定执行。
第八条 市规划部门应会同市国土资源、建设、房管等部门及区人民政府、开发区管委会,依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制旧住宅区改造控制性详细规划, 经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准后,作为指导中心城区旧住宅区改造的依据。
第九条 区人民政府、开发区管委会应组织依法取得土地使用权的开发企业,委托有相应设计资质的规划设计单位,充分听取居民意见, 以旧住宅区改造控制性详细规划为依据编制旧住宅区改造修建性详细规划,送市规划部门审核、经市旧住宅区改造工作领导小组研究、报市人民政府批准后实施。
第十条 旧住宅区改造还建房和配套开发商品房的规划设计审批,应在充分考虑旧住宅区改造具体情况的基础上,本着积极推进、可操作性强的原则,合理确定旧住宅区改造用地的各项指标,并按照国家有关规范要求合理配套公共服务设施和市政基础设施。
第十一条 旧住宅区改造项目,应严格按照经批准的旧住宅区改造控制性和修建性详细规划进行。
第十二条 城市管理行政执法部门和区人民政府、开发区管委会应加大对旧住宅区和规划控制区域内违法建设的查处力度,保证旧住宅区改造控制性详细规划和城市总体规划的实施。

第三章 土地管理
第十三条 旧住宅区改造项目用地纳入本市年度用地供应计划。
第十四条 旧住宅区改造开发用地按照有关规定应采取招标、拍卖、挂牌方式出让。可通过以下形式出让:
(一)净地出让:指各区政府或管委会组织项目前期实施单位负责拆迁安置和场地平整、清理形成净地,由国土部门按规划建设条件采取公开招标、拍卖、挂牌等方式,出让给开发企业。
(二)预出让:指通过公开招标、拍卖、挂牌交易等方式确定项目开发企业,并签订预出让合同,约定规划建设条件、分期方式、交付土地期限和优惠政策等内容。项目开发企业按合同约定支付项目土地出让金,项目前期实施单位负责拆迁补偿安置和场地平整、清理,并按合同约定向项目开发企业交付土地。
(三)捆绑出让:指将项目土地连同拆迁安置、建设条件捆绑在一起出让,由竞得土地开发企业负责拆迁补偿安置和开发建设。
第十五条 项目开发企业确定前,由项目前期实施单位负责完成项目前期实

www.dichanshequ.com 施工作,其费用可从项目前期总成本中列支,项目前期总成本应由前期实施单位垫支。项目开发企业确定后,从收取的项目出让金中,按前期实施单位实际垫支的项目前期总成本退还。
项目前期实施单位,是指经区人民政府、开发区管委会批准的,进行旧居住区改造项目前期工作的企事业单位或其他机构,或经批准进行项目前期工作的开发企业和经济实体。
前期实施单位根据旧住宅区改造范围选择项目,对旧住宅区的现状进行项目前期调查工作,并按有关规定委托具有资质的评估机构对项目用地范围内土地使用权价款和被拆迁房屋补偿总额进行评估,提出旧住宅区改造项目前期调查报告。
项目前期总成本是指项目前期调查费、委托评估费(含土地、拆迁等)和拆迁安置补偿费等项目前期发生费用的总和。
第十六条 对拆迁建筑密度大,享受扶持政策之后仍难以实施的项目,经市旧城改造工作领导小组研究讨论,报市人民政府批准后,可结合其它改造项目统一实施。
第十七条 历史形成的产权交叉或多元化,不适宜通过土地出让进行市场化模式改造的旧住宅区,由区人民政府、开发区管委会申请,经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准后,可由原产权单位按照旧住宅区改造控制性详细规划实施改造。
 
第四章 建设管理
第十八条 旧住宅区改造应与城市基础设施、公用设施、生态环境建设和文物古迹、历史街区保护相结合,主要采取市场化运作模式进行改造。
第十九条 旧住宅区改造项目建设应通过公开招投标方式确定设计、施工、监理单位。严格执行国家有关工程质量管理强制性标准,健全和落实工程质量责任制和责任追究制,加强建设过程的全方位监管,确保建设质量,倡导节能、节地、节水、节材。
第二十条 旧住宅区改造项目周边及相关的城市道路、绿化、环卫、管网等城市基础设施和供水、供电、供气、通讯等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。
第二十一条 开发企业取得旧住宅区改造项目后,必须与辖区政府或管委会签订《荆门市中心城区旧住宅区改造承诺书》。 
第二十二条 建立旧居住区改造项目工程竣工验收制度。改造项目工程竣工后,由市旧改办组织建设、国土、发改、环保、规划、房管、消防、人防等部门和单位,对工程进行验收。

第五章 拆迁安置
第二十三条 各区政府或管委会应对辖区内旧住宅区改造项目进行调查摸底。调查摸底内容主要包括土地使用权、房屋区位、用途、结构、建筑面积、住户分布、城市基础设施、文物保护情况和房地产评估价格等。
旧住宅区改造拆迁安置方案由项目所在区政府或管委会依照改造规划组织制定,广泛征求被拆迁人、利益相关人意见后,经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准。
第二十四条 旧住宅区改造项目由所在区政府或管委会组织具有相应资质的法人实施拆迁。对于跨区的旧住宅区改造项目拆迁,由市旧区改造领导小组协调。
第二十五条 旧住宅区改造应先进行还建房建设,后进行商业开发。拆迁安置实行货币补偿、原地回迁和异地安置相结合的办法。在旧住宅区改造项目中应建设一定比例的廉租住房。
第二十六条 拆迁前,拆迁人与被拆迁人应按照拆迁补偿安置方案,签订拆迁补偿安置协议。达不成协议的,应向市拆迁管理部门申请裁决;拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,不能达成一致的,应申请仲裁或提起诉讼。
第二十七条 对违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;对未超过批准期限的临时建筑,根据其已使用的年限和市场评估价格,给予适当补偿。
第二十八条 旧住宅区改造拆迁补偿安置政策,由市旧住宅区改造工作领导小组另行制定,报市人民政府批准。

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