荆州市物业管理招投标管理实施办法(2006)

本文提要：同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理企业,投标人不得少于3个。投标人少于3个或者同一物业管理区域内的城区普通住宅规模在3万平方米以下、非住宅规模在5千平方米以下......

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关于印发《荆州市物业管理招投标管理实施办法》的通知
各县(市)房产局、开发公司、物业管理公司:
为切实贯彻国务院《物业管理条例》规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,加强荆州市物业管理工作,根据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《荆州市物业管理办法》的规定。我们制定了《荆州市物业管理招投标管理实施办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
附:《荆州市物业管理招投标管理实施办法》
二○○六年八月二十五日
抄报:省建设厅、市政府法制办
荆州市房产局(房改办)办公室    
2006年8月25日印发
荆州市物业管理招投标管理实施办法
第一章 总则
第一条 为了规范我市的物业管理市场活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进物业管理市场的“公开、公平、公正”竞争,达到确保物业管理质量和提高管理效益的目的。根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《荆州市物业管理办法》的有关规定,特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内,选聘物业管理企业实施物业管理而进行的招投标活动。
第三条 物业管理的招投标,应当遵循“公开、公平、公正、等价、有偿、诚信”的原则。
第四条 同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理企业,投标人不得少于3个。投标人少于3个或者同一物业管理区域内的城区普通住宅规模在3万平方米以下、非住宅规模在5千平方米以下;县级市普通住宅规模2万平方米以下www.dichanshequ.com、县城普通住宅规模1万平方米以下的,经市物业行政管理部门和县(市)房产行政主管部门批准,可以采用协议或选聘具有相应资质的物业管理企业。
政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会通过招投标方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。
第五条 荆州市房产管理局负责全市物业管理招投标活动的监督管理。
县(市)房产管理局负责本辖区内招投标活动的指导监督。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第二章 招  标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
招标人进行招标时应先到物业行政主管部门申请并接受指导,由物业招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥具有物业管理资格的投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求过高的资格要求。
第八条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的,应通过报刊、广播、电视等方式发布招标公告,并同时在物业管理网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向5个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以委托依法设立的招标代理机构(以下统称招标人)办理招标事宜,有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。
承担物业管理招标业务的代理机构应当到市房产管理局备案。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容:
(一)招标人和委托代理机构情况,包括名称、地址、资格、联系方式等;
(二)招标项目基本情况,包括物业名称、四至范围、物业类型、房屋结构、管理面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等;
(三)物业管理服务内容及标准;
(四)投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容及份数等;
(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;
(六)评标标准和评标方法;
(七)物业管理服务合同的签订说明;
(八)要求交纳的投标保证金额度;
(九)投标、开标、评标、定标等活动的日程安排;
(十)法律、法规和规章规定的其他内容及其他事项的说明。
第十一条 招标人必须在发布公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料,报市房产管理局备案:
(一)招标公告或者招标邀请书;
(二)招标文件;
(三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图;
(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同;
(五)法律、法规和规章规定的其他材料;
招标文件不得有违反法律、法规和规章的规定。
第十二条招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括下列内容:
(一)预审申请书格式和申请人须知;
(二)申请投标物业管理企业的资质等级证书,营业执照;
(三)主要管理业绩的证明材料,技术装备和财务状况;
(四)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人超过10家时,可以由招标人从中选择(抽签)不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间,公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其它情况。
招标人设有标底的,必须在发出招标文件的当日对标底进行密封封存,不得有任何泄漏。
第十八条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限,完成物业管理招标投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在销售备案前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得荆州市商品房预售许可证之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成;
(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。

第三章 投标

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