朝阳园业主大会议事规则(2012修订)提要:决定物业管理区域内的改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等其他重大物业管理事项
其 它 精品公 文朝阳园业主大会议事规则(2012修订)
依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关规定,经朝阳园业主大会表决通过,制定本规则,专为本区域召开业主大会会议目的使用。
1定义
1.1业主大会:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会应履行以下职责:
1.1.1制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
1.1.2选举或者更换业主委员会委员;
1.1.3确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
1.1.4选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
1.1.5筹集、管理和使用专项维修资金;
1.1.6申请改建、重建建筑物及附属设施;
1.1.7申请分立或者合并物业管理区域;
1.1.8决定物业管理区域内的改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等其他重大物业管理事项。
1.1.9决定第1.1.5、1.1.6项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第1.1.7项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;
1.1.10其中1.1.3、1.1.5、1.1.6、1.1.8等条款中仅涉及到某栋建筑物的共同决定事项,由该栋建筑物单位范围内业主参照1.1.9的决策比例进行表决。
1.2业主委员会:业主委员会执行业主大会的决定事项。是业主大会经费的使用者。其职责是:
1.2.1召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
1.2.2与业主大会会议决议选聘的物业管理企业签订合同;
1.2.3以恰当的形式逐一答复除本规则第2.2.2条以外的任何业主提出的问题、建议、投诉和要求,并应该留有答复记录。以达到:
1.2.3.1及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行合同条款;
1.2.3.2监督管理规约的实施;
1.2.4根据业主要求,组织并记录涉及某栋建筑物内的共同利益的活动或会议,监督其依照相关规定表决产生决议的过程和内容;
1.2.5业主大会赋予的其他职责。
1.3业主委员会秘书:业主委员会应至少聘请一名秘书。业委会委员不得担任业委会秘书。秘书应按业主大会议事规则或业主委员会制度及决议完成业主委员会的日常事务,并作为业委会公章的保管人。不选聘新任秘书时,不得解聘原有秘书。
1.4业主大会临时会议筹备组:由业主选举产生,仅作为召开议题为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议的组织者。
1.5业主大会信使团:为了方便业主大会决议议题的讨论,和一些涉及某栋建筑物内的共同利益决策的讨论,以及利于业主大会会议书面征求意见函(票)的送达和回收,可设立业主大会信使团。除符合本规则中第3.5条规定外,业主大会信使团成员不得代替任何业主填写业主大会会议书面征求意见函(票)或其他应由业主自己表决的事项。
1.6业主大会决议和业主委员会决议:以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件,均应加盖业主委员会公章。加盖业主委员会公章的书面文件是业主大会或业主委员会发布信息的唯一形式。
2业主大会会议的召开
2.1业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则:
2.1.1遵守法律和有关物业管理规定;
2.1.2坚持权利与义务相一致;
2.1.3坚持公开、公正、公平;
2.1.4接受社区居委会的指导、监督;
2.1.5接受业主的监督和满足业主参与会议组织的要求,业主委员会应与业主协商具体方式。
2.2业主大会会议一般由业主委员会负责组织召开。业主大会会议可在每年11月份召开。遇有下列情况时,可召开临时会议:
2.2.1业主委员会决议召开的,如:
2.2.1.1发生重大事故或者紧急事件需要及时处理,但该重大事故或事件不至于构成物业管理企业缺失的状态的;
2.2.1.2涉及本区域物业管理公共利益,物业管理企业提议的;
2.2.1.3其他如有业主提议且业主委员会认为有必要召开的。
2.2.2占全体业主人数20%以上的业主提出议题,则必须召开临时会议就该议题进行表决。提议者应向业主委员会提交召开临时会议的书面申请。书面申请应包含:临时会议议题、20%以上的业主联名签字、以及建议召开临时会议的时间等内容。业主委员会接到申请后,应于15日之内进行书面回复,30日之内就该议题组织召开临时会议。
2.2.3议题仅为“对全体业主委员会委员的罢免和重选”的临时会议,按本规则中第10条的规定程序召开。
2.3首次业主大会会议由业主大会筹备组负责组织召开。起草并通过《朝阳园业主大会议事规则》(本规则)、《朝阳园管理规约》,以及选举产生业主委员会。业主委员会成立后,业主大会筹备组解散。
2.4召开业主大会会议,应根据本区域的具体特点,按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则,可由业主委员会征求社区居委会意见后确定业主大会的会议形式,于会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告,并同时书面通知社区居委会。
3业主大会的会议形式
3.1业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见方式。
3.2采用集体讨论方式,按照以下程序进行:
3.2.1业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明;
3.2.2业主委员会主任委员就本次会议需要决议的议题进行必须说明;
3.2.3参加会议的业主对议题逐一进行投票表决;业主委员会计收有效票;
3.2.4业主委员会公布投票结果,并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须说明,确定并以书面宣布决议议题是否通过或有效;
3.2.5业主委员会就决议议题的执行和处理做出说明。
3.3采用书面征求意见方式,按照以下程序进行:
3.3.1业主委员会组织其工作人员就需表决的议题向本区域全体业主送达书面征求意见函(票),并书面告知业主书面征求意见函(票)投放的截止时间和地点;
3.3.2业主委员会收集业主书面征求意见函(票),并以公开的方式统计有效书面征求意见函(票);
3.3.3业主委员会书面公告征求意见函(票)的统计结果,并公示10日接受质询,质询期后说明其合法性、有效性,明确议题是否通过或有效;
3.3.4业主委员会应就决议事项的执行和处理做出说明。
3.4采用书面征求意见方式,业主应按照书面征求意见函(票)中要求的内容和形式进行填写。
3.5业主应本人参加业主大会会议。因故不能参加会议的,业主可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。
3.6业主委员会可以决定是否采用本市建立的电子“业主决定共同事项公共决策平台”进行决策。
4书面征求意见函(票)的制作、送达、回收
4.1书面征求意见函(票)的制作:可包含要表决的议题、填写方式与交回方式的说明、投票权信息、业主签名栏、书面征求意见函(票)编号等。
4.2书面征求意见函(票)的送达可采用直接送达、传真送达、邮寄送达和电邮送达等四种方式,并应保留送达记录。
4.2.1直接送达:应由两名工作人员同时送达;
4.2.2传真送达:召开业主大会会议应保证告知全体业主,故可采用传真送达的方式,但应保存传真原件,并在送达记录中注明“传真送达”;
4.2.3邮寄送达(挂号信):召开业主大会会议应保证告知全体业主,故可采用邮寄送达的方式,但应保存邮寄送达(挂号信)凭证;
4.2.4电邮送达(电子邮件):召开业主大会会议应保证告知全体业主,故可采用电邮送达的方式,但应以电子文档形式保存电邮发送记录。
4.3书面征求意见函(票)的回收可采用直接回收、传真回收、邮寄回收和电邮回收等四种方式,并应保留回收记录。
4.3.1采用直接回收的,可以在送达时当场回收,也可投放在指定票箱内或直接送交业主委员会;
4.3.2采用电邮方式回收的影印件,应以电子文档形式保存电邮回收记录;
4.3.3根据实际情况,业主委员会可调整书面征求意见函(票)的回收方式,但应在书面征求意见函(票)上注明。
5书面征求意见函(票)统计结果的公示和会议决议的公告
5.1书面征求意见函(票)的统计应邀请和接受业主及社区居委会代
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