北京某山庄首届业主委员会工作报告

北京某山庄首届业主委员会工作报告提要：解决物业管理是业委会的首要事项，花功夫最多。业主大会第二、第三次会议主要是为解决

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　　建山庄屡遭曲折，自奋蹄正道沧桑

　　——zz山庄首届业主委员会工作报告

　　各位业主：

　　大家好！首届业委会任期即将结束。现就三年多的工作报告如下：

　　一、业委会成立及工作回顾

　　2007年5月，面对山庄公共配套设施缺失、产权证不能办理、安全严峻、物业管理不到位等十二个方面的问题，业主自发开始聚会维权，7月成立维权委员会，向政府反映诉求，与开发商对话，均无实际成效。

　　2008年5月，开始筹备召开业主大会会议成立业主委员会，12月12日，业委会成功备案。业委会成立后，以先易后难的原则逐一解决山庄问题，决定从解决物业问题开始。

　　2008年12月至2009年4月30日，经业主大会第二次会议表决，授权业委会通过招标代理机构进行公开、公平、公正的招标选聘物业服务企业。经过艰苦工作，最后选聘了长城物业进驻山庄。长城物业进入后，5-8月间，山庄发生盗窃案件30起，挂上治安黄牌，连续停水60天，三个大门无人看管，业委会多次监督并沟通协商，物业经理不接受，并回答“大不了不干”，致使不履行合同约定达38处。

　　2009年9月，召开业主大会第三次会议，探讨新路子，怎样保证业主在物业管理服务中的主人地位，即业主说话算数、监管有效。认为天上也不会掉馅饼，救山庄只能靠自己。于是提出自管，到12月12日表决通过。这期间还组织业主以诉讼方式解决房产证和公共配套设施问题。

　　2010年1月1日起物业自管至今。在自管中，由于准备不足，缺乏经验等原因，虽扭转了一些问题，但也产生了新的矛盾和困难，目前正在设法解决中。

　　二、关于物业问题

　　解决物业管理是业委会的首要事项，花功夫最多。业主大会第二、第三次会议主要是为解决物业问题而召开的。目的是通过改善物业管理与服务，来改变山庄“大杂院”的状况。当时提出了三条思路：一是改造开发商物业；二是业主自管；三是招聘新物业。现就物业问题报告以下四点：

　　1．为何换了开发商物业？2007年维权，从11月与开发商对话，每两个月一次，发了5份对话通报。每次提出三五个能解决的问题，开发商答应得很痛快，且商定了解决的时间表，却没有落实。在所提的十几个问题中，只做了一件事，即做了门牌，但绝大部分没钉。2008年6月21日网名**的业主在焦点网，对解决问题的有效程度进行了分析，结论是：“有效解决的核心问题为零,开发商看似承诺得很好，但行动中实际上否决一切。”再回顾一个情景，奥运会开幕前夕，UT区东边湖里垃圾成山、苍蝇四处飞、东边山上的树枝挂满垃圾袋。面对开发商物业，业委会成立前后的一年多里，不断敦促改进工作，但没有结果。2008年11月12日业委会开会专题讨论物业问题，与会的10名委员一致同意招聘物业服务企业，邀请开发商物业投标。在招投标时，开发商物业选择放弃，自然就淘汰了。

　　2．长城物业进来了，为何又解聘？2008年12月，业委会安排两位副主任负责物业招聘工作，其他委员协助。与十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈和考察，起草物业服务合同和服务标准，制定招标文件，经过评审委员会评审，长城物业胜出，签署合同后，于2009年5月1日接管山庄物业。业委会、业主对长城物业寄予很高期望，业委会安排一位副主任配合他们的工作，同时进行监管。他们进来后，做了一些有益的工作，但在关键问题上不履行合同约定，与业委会的要求渐行渐远，致使多数业主不满意，在参加投票的业主中不满意的竟达90.1%，按照合同约定，解除了合同。

　　3．自管一波三折。自管，实际上是自救，由一位副主任担任自管总指挥。自管后，首先恢复了整个山庄的统一管理，三个大门重新恢复并站岗，公共区域沉积多年的植物垃圾、建筑垃圾被清运，山庄的安全状况变好，摘掉了“黄牌”，取得了一定成效。但由于准备不足，客服和工程人员服务不到位，造成业主不满，物业费收缴困难。到5月中旬，赤字达120万元。于是压缩支出，把保安由80名降到60名、工资由月2000降到1800元。原保安公司不接受调整条件，辞职不干了。业委会主任、副主任这时也辞职了。推选的新任负责人与时任保洁绿化经理的FF商谈，FF愿接受这标准，5月20日接管保安。就在这一天出现了围攻混乱，业委会新任负责人离职了。FF接过来后，非常困难，保安人员正常生活费得不到保障，还有人为制造的混乱和麻烦。在这种状况下，我们是坚持，坚持，再坚持。10月份农民工的工资难以发放，加上FF身体不适，经业主介绍，XX垫付200—300万元资金，来接替FF担任总经理。2010年

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