北京某山庄业主委员会年度述职报告提要：20XX年3月16日，业主大会第二次表决选聘物业企业后，业主委员会正式紧张有序地推进公开
源 自物管学堂北京某山庄业主委员会年度述职报告
各位业主：
ZZ山庄业主委员会自去年选举产生后，按照山庄《议事规则》、《管理规约》立即部署业委会的工作。20**年11月12日，当选委员开会研究业委会的备案和最主要的工作。经过几番周折，三次会谈， 12月12日，我们领到了小区办同意备案的备案单。12月17日业委会正式就职并确定业委会工作为七个方面，此后，委员们积极按照工作计划，辛勤奉献，尽心尽力工作。下面我就业委会一年来做的工作向大会报告。
一、竭尽全力改变物业管理与服务状况
1、根据大部分业主的要求，组织选聘物业服务企业
选聘物业服务企业是多数业主这些年来愿望，首次业主大会刚闭幕，在11月12日的会上，与会的10名委员一致同意选聘物业服务企业并阐述了自己的理由，会后各委员开始分头了解联系物业服务企业，征集物业管理与服务方案。一是联系、考察物业公司。宣誓就职后第二天（12月18日）就与具有一级资质口碑较好的北京华特物业管理发展有限公司座谈。此后三个月，通过业主推荐、企业自荐和委员主动联系等方式，业委会委员先后与北京东方XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、深圳XX北京分公司、北京XX、北京X、北京XX、北京XX等十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈、察看山庄现场和考察他们管辖社区等活动。二是加紧起草物业服务合同和服务标准。三是考察招投标代理机构，先后进行了5次会谈和实地考察活动。
20XX年3月16日，业主大会第二次表决选聘物业企业后，业主委员会正式紧张有序地推进公开、公平、公正选聘物业服务企业工作。20XX年3月19日，业主委员会对选用哪家招标公司进行表决，多数委员同意选择青宇（北京）国际招标有限公司作为招标代理机构。3月20日起，业主委员会与招标公司一起制定和修改招标文件，通过专家和业委会一起评议，到20XX年3月29日晚才最终确定招标文件，期间业主委员会委员三次讨论到凌晨1点钟。
3月30日青宇招标公司向18家物业公司发了投标邀请书，此前有4家考察过山庄的物业公司已向业委会明确表示放弃，没有再邀请。3月31日共有6家物业公司买了招标文件。4月2日4家物业公司参加了招标公司组织的集体现场踏勘和答疑会。4月3日下午5点30分交投标保证金的截止时间，交投标保证金的物业公司为两家，即深圳XX物业公司北京分公司和北京XX物业。面对现状，根据国家和北京招投标法规和《物业管理条例》第三条、第二十四条、建设部建住房[2003]130号的第三条、四十二条等法律法规的规定，业主委员会与青宇招标公司商议，决定将招标方式由邀请招标调整为协议选聘方式。在20XX年4月8日在选聘之前，青宇招标公司已专程向延庆县建委小区办作了汇报。4月9日上午9点选聘会议顺利进行，评分结果深圳市XX物业管理股份有限公司为第一名，经过公示，最后决定从5月1日起由XX物业为山庄提供物业管理与服务。
2、字斟句酌地撰写物业服务合同和物业服务标准
山庄的《物业服务合同》和《服务考核标准》是依据北京市建委20**年发布的范本和山庄的实际起草的，同时借鉴了其他社区成果，特别是**社区的合同及服务考核奖惩标准。业主委员会根据山庄的现状和业主的要求，合同里特别突出了安防方面的条款，约定物业公司一次性投入资金在山庄住宅区域安装电子监控、在大门及各区重要出入口安装道闸，进行封闭式管理。根据山庄环境卫生状况，为每户提供垃圾桶，保洁工作由规范员工来做；对公共绿地将进行清理整治，重新规划；对那些未入住的庭院进行开荒清扫。根据业主的需要，给业主提供多种多样的特约服务。考核标准基本上按照北京市优秀物业管理服务标准制定，针对山庄的特点有的地方更严，对物业公司的人员及其管理和服务进行了全方位的约定。
20**年12月16日初稿出来后，广泛征求各方面的意见，首先征求广大业主的意见，特别是律师业主、物业专家业主、别的社区业委会委员业主的意见。其次，在选择物业招标公司的过程中，征求了招标公司及其物业专家的意见。业主委员会根据业主和专家提出的意见，先后多次开会，和有关专家和业主一起，逐条逐句地进行讨论修改，其中有三次会议讨论到凌晨，有一位委员在出差的飞机上对合同进行审阅，将意见及时返回给业委会会议。2月16日形成第二稿，3月20日第三稿出炉，3月25日第四稿告成，3月29 日，拿出了用于编制招标文件的合同及服务标准的第五稿。
山庄的物业选聘最后采用协议方式进行。在选聘会议上，参与竞聘的两家物业公司除了阐述投标书和原则同意合同条款外，还就服务合同内容与评审委员会进行了谈判。4月17日下午，业主委员会成员与深圳XX物业北京分公司进行了谈判，双方就一些有争议的条款原则达成一致意见。4月22日，业委会召开全体会议，对《ZZ山庄物业服务合同》和《服务考核标准》进行了表决，大多数委员表示同意，但同时要求在24日签约时，就物业费、安防投入、服务考核标准与XX物业最后谈判。4月24日下午，业主委员会委员与深圳XX物业公司进行了最后的激烈争辩，形成了《社区封闭式安防系统建设维护方案》和《20XX年5月和6月物业服务费优惠》两个补充协议。下午5点，按照《物业管理条例》和《ZZ山庄管理规约》的规定，业主委员会委员与深圳XX物业服务公司在合同上签字。
3、从多方面对XX物业进行监管
XX物业入驻山庄后，为了帮助支持他们做好物业管理与服务。业主委员会决定，由常务副主任和四位委员物业进行监管。在长达五个月的时间里，监管委员按照合同约定处处提醒XX物业做得不到位地方，同时对于如何做好山庄的物业服务提了很多建议，如在接管供水、安全管理、山庄别墅管理特点和方法、管理山庄的要害、农民工的使用等等，以谈话、会议、以事论事等方式作过无数次的交流。对重大的问题，业委会进行了表决，责成物业整改。业委会还用心良苦，以无记名对XX物业的满意度进行调查来督促履行合同。
二、约谈老物业移交业主共有资产和完建未建工程
20**年12月21日，以ZZ山庄业主委员会的名义发函，邀请物业负责人于12月24日前后在车公庄售楼处就山庄物业管理与服务等问题举行会谈。没有收到回复。在几次追问后，20XX年1月4日才电话答复。第一次会谈于1月11日上午9点在山庄物业楼举行。会谈内容：一是物业公司对山庄物业服务的打算，如何做物业服务。二是如何保证业主的人身安全和财产安全问题，在新的物业管理和服务方式确定前保证正常服务，还有正常的供水供电、垃圾清运、物业费按月收取。三是确定物业资料和共有物业的交割时间。按照《管理规约》的
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