筹备业主大会、选举业主委员操作程序

筹备业主大会、选举业主委员操作程序提要：宣传活动的内容 针对成立业主大会的目的、组建流程、业主大会的权利和义务、业主大会的职责

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　　物业公司程序文件

　　筹备业主大会、选举业主委员操作程序

　　流程图

　　1.目的

　　为协助各项目筹备业主大会和选举业主委员会工作，规范业主大会及业主委员会筹备过程，提供指引。

　　2.范围

　　本指引仅适用于天津zz物业管理有限公司所属项目的业主委员会成立、业主大会的召开及与业委会沟通工作。

　　3.定义

　　无

　　4．职责

　　部门/岗位工作职责

　　品质管理部负责本文件的编写、修改、发布

　　各管理处负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议

　　管理处经理负责主持业委会的成立总体事宜

　　管业部负责业主委员会成立工作的具体实施

　　5.方法和过程控制

　　5.1前期准备阶段

　　5.1.1人员初选

　　5.1.1.1业主资料分析物业管理企业应从首位业主入住开始，跟进业主相关情况，并随时将业主的入住率统计。当入住率达1/4、出售建筑面积1/4以上或首位业主实际入住一年以上时，将相关业主统计情况作相应分析，并暂时确定业主委员会成员的范围。

　　5.1.1.2重点业主访谈 在对业主入住情况跟进的同时，了解业主反映及关心的问题，顾客关怀并将业主集中反映的问题进行统计分析，为进行候选人参选做好铺垫。

　　5.1.1.3社区文化活动 通过组织社区文化活动，在活动过程中，了解业主间的关系及相关业主在整个小区内的影响力。

　　5.1.1.4其他形式 将项目拟定业委会委员的人选，根据各项目特点采用相应的方式、方法将其推荐给全体业主，增强其公信力。

　　5.1.2宣传活动

　　5.1.2.1宣传活动的内容 针对成立业主大会的目的、组建流程、业主大会的权利和义务、业主大会的职责，使业主充分了解成立业主大会是为了全体业主的利益，物业管理企业进行宣传增进其在业主中的地位，业主了解了组建成立的法律流程，将看到一个透明化、合法化的成立过程，将业主大会权利、义务公布，业主更加了解业主大会，增进业主参与的热情，并能对业主大会的工作进行监督。

　　5.1.2.2宣传活动的方式  采取在物业管理区域内张贴的方式，最大限度地让业主了解成立业主大会的前期情况。

　　5.1.2.3宣传活动资料的保管  张贴的资料及所拍照片、摄像过程，都要有所保留，并长期保存。

　　提示：如果采用照相的方式，照片中最好要有业主正在看的画面，且照片要有日期。

　　5.1.3预成立时间 预成立时间建议在物业接管后的一年半左右，如果在此之前已达到法规规定应召开首次业主大会的时间，相关工作适当提前。

　　5.2成立业主大会筹委会

　　5.2.1成立前提 已交付使用的新建物业满足1、出售建筑面积达百分之五十以上，2、业主入住率达百分之五十以上，3、首位业主实际入住达二年以上；根据小区实际情况，满足任意一条件的应当召开首次业主大会会议。

　　5.2.2成员确定 业主大会筹备组（以下简称筹备组），应当在物业管理所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由前期物业管理企业召集部分热心公益事业的业主和未售出空置房屋的房地产开发企业组成筹委会，负责业主大会的筹备工作。（见F1）

　　5.2.2.1筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：

　　a)必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）

　　b)支持、配合管理处工作。

　　c)模范履行业主义务，不欠交管理费

　　5.2.2.2筹备组中业主代表和开发商的人数应符合当地法规规定，如当地法规无明确规定，应请示当地房地产行政主管部门意见。

　　5.2.2.3业主代表由业主自愿申请、或推荐选举方式参加。

　　5.2.2.4在获得主管部门批准后，地产公司应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。（见F2）

　　5.2.2.5业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行

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