一、我国税收体系
目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。
第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。
第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。
第三类:财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。
第四类:行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等,均属此类税种。
第五类:资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。
二、房地产税、租费
(一)房地产税、租、费界定不清
目前,在我国理论和实践中,普遍存在着对房地产税、租、费界定不清的问题。主要表现在:
第一,以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租,即税中含有租的因素。
第二,以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人征收的,明显含有以税代费的成分。
第三,以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的费用,其本质应是地租。但过去由于“左”的思想干扰,认为地租是资本主义的,因而将土地使用权所支付的地租累加称为土地使用费。
第四,以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费,其实就是一种罚税即空地税。
上述种种造成税、租、费混杂,征收部门繁多,房地产收益权不明确,乱收费现象严重,降低了税收的严肃性、规范性。
(二)房地产税、租、费比较
首先,从三者本质上看:税收所反映的是一种法律关系,是国家依据立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入,只要有国家,就会有税收;而租则反映房地产所有者与使用者之间的租赁关系,包括房租和地租,与税相比,二者差异很大;费是对行政服务的一种补偿,即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用,一般称之为管理费。
其次,从三者存在的范畴来看:房地产税存在于法律关系之中,来源于房地产财产的总价值;房地租是一种经济关系的反映,是产权明晰化的结果,来源于房地产收益,即是对房地产收益的一种扣除;而房地产管理费则来自于行政服务所带来的直接或间接收益。
三、房地产开发经营有关税费
(一)企业所得税
企业所得税是对企业生产经营所得与其他所得征收的一种税。其计算方法如下:
所得额=经营收入-成本+营业外收入-(营业税+城市维护建设税+房产税)
所得税=所得额×所得税率
开发企业的所得税率一般为33%,实行有关优惠政策的,所得税率最低可降至15%。
开发企业的经营收入主要是租售收入。房地产开发项目和租售收入和成本投入是逐年实现的,若企业一年中的全部投入在本年度的经营活动中未全部回收,尽管有租售收入也未实现利润,因此给企业计算所得额
(二)土地增值税
根据1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年1月27日财政部公布的《土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税是对转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其增值额征收的一种税。其目的主要是抑制土地投机,防止国有土地资源的流失。
凡转让国有土地、地上的建筑物及附着物并取得收入的(简称房地产转让)一切单位和个人,均为土地增值税的纳税义务人。
土地增值税的计税依据是房地产转让所取得的增值额。所谓增值额是指转让房地产所取得的收入总额减去法定扣除项目金额后的余额。
例:某房地产开发公司一房地产项目,支付土地使用权金额1500万元,支付建安工程和配套设施费等开发成本3000万元,销售和管理等开发费用350万元,各种税金150万元,销售房地产收入10800万元,试计算其应纳的土地增值税。
(三)城镇土地使用税
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。根据1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依据规定的税额计算征收。土地使用税每平方米年纳税额按大、中、小城市及县城、建制镇、工矿区等规模不同实行差别幅度税额(表3-4-19)各省、市、自治区根据当地的经济情况,在国家统一规定的纳税幅度内具体确定辖区适用的税额幅度。
(四)耕地占用税
根据1987年4月1日起实施的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定,对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。
耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异。
耕地占用税一般由土地管理部门受税务部门委托代收,土地使用者办理征收手续时一次缴纳。
(五)印花税
根据1988年8月6日国务院颁布的《中华人民共和国印花税暂行条例》,凡在我国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人,都是印花税纳税义务人。应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票(贴花)。
房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下:
1.商品房购销合同、建筑安装工程承包合同,按合同所载金额的万分之三由合同订立人缴纳。
2.产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同,按合同所载金额的万分之五由合同订立人缴纳。
3.借款合同或银行贷款合同,按合同所载金额的万分之零点五由合同订立人缴纳。
4.房地产租赁合同,按合同所载金额的千分之一由合同订立人缴纳。
5.土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件5元缴纳。
印花税由税务机关负责征收管理、发放或办理应纳税凭证的单位负责监督。
(六)固定资产投资方向调节税
固定资产投资方向调节税是国家对企业单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日,国务院发布了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》,规定从1991年度起执行。
固定资产投资方向调节税的征税对象为凡在我境内用各种资金进行的固定资产投资,包括:基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。其计税依据是固定资产投资性项目实际完成的投资额。
固定资产投资方向调节税的税率,根据国家产业政策发展序列和经济规模要求
固定资产投资方向税的计算公式为:
应纳税额=实际完成投资额×适用税率
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