(七)房产税
房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。
根据国务院1986年9月15日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,在城市、县城,建制镇、工矿区内的房屋产权所有人,应依法交纳房产税。
房产税以产权所有人为纳税人。对于产权为全民所有制的,房产税由其经营管理的单位缴纳;对于产权出典的,由承典人缴纳;对于产权所有人、承典人不在房产所在地的,或产权未确定、租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。
房产税按房产余值缴纳的,税率为1.2%(房产余值依照房产原值一次减除10%~30%计算);按房产租金收入缴纳的,税率为12%。其计算式为:
应纳税额=房产余值或租金收入×适用税率。
其中,房产余值=房产原值×[1-(10%~30%)]
1994年税制改革后,房产税按房产评估值的1%~5%计征。
(八)契税
按1997年4月23日国务院公布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,凡在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。
1.转移土地、房屋权属,是指下列行为:
(1)国有土地使用权出让。
(2)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换。
(3)房屋买卖、赠与、交换。
2.契税的计税依据:
(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。
(2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
(3)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前述成交价格明显低于市场价且无正当理由的,或交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
契税税率为3%~5%,由各省、自治区、直辖市人民政府在此规定的幅度内确定适用税率。
应纳税额=计税依据×税率
此外,该条例还规定了某些契税的减免征情况。其中,城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。
(九)营业税、城市维护建设税、教育费附加(两税一费)
1.营业税
营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为征税对象而征收的一种流转税。根据1993年11月26日国务院颁布的《中华人民共和国营业税暂行条例》,凡在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,均为营业税的纳税人。
营业税设置两档比例税率3%和5%,房地产开发经营业务的营业税按如下规定征收:
(1)凡从事房地产开发经营的单位和个人,销售建筑物及其他土地附着物,以其销售收入额为计税依据;转让土地使用权的,以其转让收入额为计税依据,按税率5%征收。
(2)凡从事房地产代理、租赁、仓储等服务业务的单位和个人,以其服务费为计税依据,按税率5%征收。
2.城市维护建设税
城市维护建设税是对从事工商经营、缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。它本身无特定的征税对象,而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据,随此“三税”附征,因此属一种附加税。
城市维护建设税实行地区差别比例税率,其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市市区的按税率7%征税;在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税;在农村的按税率1%征税。
应纳税额=(实际缴纳的消费税+增值税+营业税税额)×适用税率
税制改革后,该税项以生产经营收入额为计税依据,税率
3.教育费附加
教育费附加是为发展国家的教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,一律按营业税额的2%征费。税制改革后,调整为增值税、消费税和营业税之和的3%。
上述营业税是城市维护建设税、教育费附加计税(或费)的基础,因此,营业税、城市维护建设税、教育费附加一般被统称为两税一费,由税务部门统一征收。
(十)土地使用费
土地使用费的缴纳人一般为使用土地的单位和个人。土地使用费的征收标准一般分为三类:
1.有偿取得土地使用权的,一般按较低标准征收。属国家土地所有权象征性的收费。
2.通过行政划拨无偿取得土地的收费,除考虑体现国家土地所有权外,还考虑了土地等级不同所带来的级差收益的差别,以使无偿划拨方式与有偿方式取得土地使用权的土地费用支出尽量接近。
3.对外资企业用地,收费标准一般高于前两类。
土地使用费一般由城市土地管理部门根据土地用途、等级、面积等因素综合核定其具体数额并负责征收。土地使用费的标准则根据当地社会经济发展情况,一般每隔3~5年调整一次。
(十一)其他税费
房地产开发企业除须缴纳上述税费外,还须缴纳:
(1)国家能源交通重点建设基金;(2)国家预算调节基金;(3)车船使用税;(4)关税。
由于我国各地的投资优惠政策有所不同,各地在征收税费的种类和适用税率上也有所差别,因此,房地产开发经营企业和个人必须充分了解当地的税(费)征收政策和标准,才能准确地估算税费负担。
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