由于物业具有使用寿命长、价格昂贵,属于一种不可移动的产业,所以注定了租赁这种交换形式在物业管理过程中是业主较广泛应用的一种交易形式,通过出租达到商品流通的目的。公民、法人或其他组织将拥有产权或经营管理权的房屋出租或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人。所以对出租人而言,出租这种行为虽然短期,但却可以逐年逐月地收回该物业的投资和利润,在其过程中该物业所转移的只是暂时的使用权,而不是所有权,承租人与出租人两者之间的关系完全是平等的,出租人获得物业的价值补偿,承租人获得物业的使用权。
一、物业的租金
物业的租金和物业的出租率是物业回报率的直接体现,租金基本上是由成本加上利润(补贴)组成的,而成本中主要含有:
(1)折旧费。根据物业的投资额按物业使用年限计算的逐年回收的物业投资。
(2)管理费。物业管理公司维持物业正常运作,进行管理和服务所收取的费用,其中含物业公共设施、设备维修保养的费用、聘用专业人士及管理人员的费用、公共部分的水、电费、公共事务、清洁、保安等费用。
(3)税金。根据国家有关部门的条例,出租人需缴纳如房屋租赁管理费、印花税、个人收入调节税等其他各项税项,它是国家财政收入的重要来源之一,也是每一个公民应尽的义务。
(4)维修费。出租人(业主)应该定时对物业进行检查、维修、保养,如不按约定及时维修物业,致使物业发生破坏性事故,造成他人财产损失或人身伤害的,应当承担赔偿责任。承租人因使用不当,造成房屋损坏的,应当负责维修并支付由此产生的费用。
(5)利息。一般指出租人(业主)向银行申请抵押按揭所应支付的费用,有时也会用中国银行的活期或定期存储所获得额外费用。
(6)保险金。物业的业主为了使自己的物业免受水、火等人力不可抗拒的因素而遭受的意外损失,而向保险公司进行房产保险所应支付的保险费。
二、租赁流程
租赁流程。
对于投资房地产的买主,房屋购入后如果遇上房地产的低潮,物业不能出手,空放在那仍要维持各项费用,如贷款利息、管理费、维修保养费用等,这无异于是在慢慢蚕食投资者的本金,这与当初投机的目的正好相反,于是投资者只好将物业投入营运,通过出租房子,收取租金,以租养息,保持资金的良性循环,另外对于长线投资的业主,他对于物业的升值前景抱着坚定的信心,再通过计算,出租出去后的收益率要好过物业按揭的利率,于是选择出租是明智之举。一般租赁过程有以下几个步骤:
第一步,业主前往地产代理部或管理处放盘,作为业务人员,应热情地接待业主,从专业人士的角度为业主提供一切顾问咨询,而业主在物业出租中最担心的莫过于收不到(或不准时)租金,害怕电话(IDD)的管理、管理费、水电费的拖欠,房屋的人为损坏等,所以有许多服务项目就是针对这些问题而特设的,如代收租金、代管物业单位、代缴电话费等,这些服务项目有些是有偿的(收取占租金大约5%的费用),有一些完全是无偿的,目的只是向业主提供一些方便,并维护业主及物业管理公司的合法权益,使业主和物业管理公司都避免一些不必要的损失。业主不必再为收取租金而奔波,因为到了时间公司会通过银行将他的租金转账,或替他存起来。其实在物业管理中,类似的问题是很多的,并会经常出现一些新问题,而物业管理公司工作的重点也就是尽量避免问题的出现,以真正对业主做到“您之委托,我必做到”。
第二步,在业主了解了各种情况及各项服务后,业务员应辅导业主正确填写物业租赁委托书,除需清楚地填写业主姓名及物业地址以外,还应与业主一起根据市场行情填写适当的租赁价格、收款方式及要求提供的服务项目等,然后为了便于联系应及时地与业主沟通,随时就租赁条件达成一致。业务
第三步,拿到业主所填写的委托书后,业务员应及时将业主的资料输入电脑进行分类,从自己电脑建立的客户档案中寻找条件比较接近的客户,然后就可以展开洽谈工作。在大多数的案例中,从一开始双方就一拍即合的例子几乎是不存在的,这就需要业务人员的“耐心、细心、恒心”,特别是在市场不景气的时候,往往租客(承租人)会表现出比较挑剔,甚至会提出许多不太合理的要求,这时既是一位优秀的业务人员大显身手的极好机会,同时也是一次难得的锻炼机会,双方比耐心、毅力,所以,在每一项业务的整个过程中,洽谈是最为重要的,最后在双方就各自所应承担的权利与义务达到一致后,则要准备签订合同。
第四步,在双方签订合同以前,业务员按照双方所达成的各项条件填写合同,并收集出租人与承租人双方的有效证明文件,如个人有身份证、护照的复印件,公司则有营业执照(商业登记)、法人代表证明书、法人代表委托书等,然后请双方在租赁合同(由房管局统一印制)的有效位置签名(盖章)。
第五步,房地产租赁工作的行政主管部门是当地的市国土局、房地产管理局(以下简称房管局),根据广州市的房屋租赁管理办法中规定,房屋租赁实行登记制度,未经租赁管理机构登记的租赁行为不受法律保护,双方应在签订租赁合同后,前往房管局的租赁登记所办理登记手续,并准备以下文件。
(1)出租人应向租赁登记所提交房屋租赁申请书。
(2)出租人的房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件。
(3)房屋租赁合同。
(4)出租人与承租人双方的身份证明文件或其他合法资格证明。
(5)其他涉及的法规、法律规定所应当提供的证明文件。
一般房管局租赁登记所在收到上述文件的10日内,对符合规定的,会予以登记并由租赁登记所发给《房屋租赁证》,不符合规定的,也会应予书面答复。如属于前者予以登记的,租赁登记所会将所有登记的资料在20日以内抄送有关税务部门,出租人应当依法缴纳房屋租赁登记费(房屋租赁管理费)予租赁登记所,而当事双方(出租人、承租方)则应向税务部门缴纳印花税等税款,至此租赁登记完成,并受到法律保护。当租赁合同发生纠纷时,双方除可以自行协商并请求房管局的租赁登记所进行调解,在调解不成的情况下还可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第六步,完成登记后业主可以将所有的房屋锁匙、信箱锁匙、大堂防盗大门锁匙(密码)移交给租客,同时我们会将有关资料送管理处备案,并根据双方所签订的租赁合同的承租日期,将日期前所发生的所有费用(管理费、水电费、电话费、煤气费等)与业主结算清楚,从承租日开始由租客开始承担所有费用。
第七步,将登记后的有关资料输入电脑存档备案,并更改事前的业主档案、客户档案,建立新的租户档案。至此,整个租赁工作宣告完成。
《物管培训-租赁》相关文章>>>