(2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为,该比率是反映获利能力的基本指标,它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务——物业管理突出的前提下,收入利润率和营业毛利率结合在一起,可从整体上把握其经营状况。
收入利润率=净利润÷营业收入
从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的收入利润率为:456÷2795=16.31%,1999年为:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14%,则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知,营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同——1999年的获利能力有所下降,其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。
(3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(ROI),是物业管理公司净利润和资产总额之比,表明了资产的综合利用效果。
资产报酬率=净利润÷资产总额
(4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率,是净利润与所有者权益之比,其中,所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。
权益报酬率=净利润÷所有者权益=净利润÷(总资产-负债)
从表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为:456÷2222=20.52%,1999年为:488÷2604=18.74%。该比率1999年下跌明显,其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。
4.债务比率
债务比率利用负债与资产、权益之间的关系,反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。对此,物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为,这类比率主要包括:资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。
(1)资产负债比率。资产负债比率是负债占总资产的百分比,直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重,反映了物业管理公司的财务风险。此外,由于债权人的利益依靠总资产来保障,这一比率也反映出债权人利益的保障程度。
资产负债比率=负债总额÷资产总额
据表2-3-1中资料可知:1998年该物业管理公司的资产负债比率为:1390÷3612=38.48%,1999年为:1394÷3998=34.87%,负债融资的比重有所降低。
评价资产负债比率时,以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高,投资者面临的财务风险就会很高,债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低,物业管理公司的资金成本也会大幅升高,如我国国有企业的资产负债比率在70%~80%之间,这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因;比率过低,物业管理公司的资金成本不一定就低,投资者难以享有负债经营的利益。国际上,一般认为该比率为50%比较合适。由此看来,天龙物业管理公司的负债比重较低,经营比较保守。
(2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度,比值越小,债权人的利益越有保障。
负债权益比率=负债总额÷所有者权益总额
从表2-3-1求得:1998年该公司的负债权益比率为:1390÷2222=62.56%,1999年为:1394÷2604=53.53%。一般认为,负债权益比率以100%为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率,用于反映物业管理公司支付债务利息的能力,计算方法为:
利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=(利润总额+利息费用)÷利息费用
经计算可知:1998年该公司的利息保障倍数为:587÷50=11.74(倍);1999年为:620÷46=13.48(倍)。由于利润总额的增大,天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍,恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。
5.比率分析的基准
为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力,物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率,并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断,从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中,常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平,而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。
就纵向判断而言,无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体,都易于取得制定该标准所需要的资料,进而判断特定比率是否有所改善或恶化,并总结出有助于改善经营管理的经验教训。
比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性,便于进行同行业间的比较分析——横向分析。在横向分析过程中,物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值,但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均,以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。
目前,我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率,增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露,财政部
6.比率分析的局限性
比率分析方法简明扼要、通俗易懂,为财务分析人士广泛使用。但是,在实际运用中值得注意的问题是:
(1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定,部分事项的会计处理多种方法并存,如存货的计价方法等,物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性,但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法,造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比,使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。
(2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息,但单一的财务比率意义并不大,难以进行客观的评价。例如资产周转率高,一方面意味着资产利用效率好,另一方面,也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外,某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合,才能作出正确的判断。
(3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式各不相同,如有些物业管理公司自己购置固定资产,而另一些物业管理公司则租赁取得;即使是同一物业管理公司,在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果,必然会体现出这种差异,从而也会给比率分析带来不可比性。
(4)多元化的经营战略。目前,越来越多的物业管理公司进行跨行业的多种或多元化经营,有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业,而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下,除非物业管理公司的主营业务突出,如天龙物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司,经营领域涉及室内装潢、零售等多个行业,否则,比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业,难以进行横向比较。当然,在多元化物业管理公司内,各部门的经营相对单一,管理层可按各部门所属行业进行分析,但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表,其分析的难度可想而知。
(5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下,就带有季节性的业务而言,月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低,而在旺季又会较高,难以通过对比分析判断其变化情况。此时,理性的方法是采用全年平均数,将季节性波动的影响降低至最小程度。
(6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据,是按照历史成本原则编制的,未考虑通货膨胀的影响,因此,以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值,不能代表未来;如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化,会计信息的历史性会误导分析的方向。
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