浅谈英国商业物业服务收费透视合同的执行

浅谈英国商业物业服务收费透视合同的执行提要：合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应满足用户提出的特定需求的服务标准，同时，以执行标准为基准的实施过程

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　　浅谈英国商业物业服务收费透视合同的执行

　　从传统上沿习下来，服务合同是建立在详细规格说明的基础上的，即：需要什么样的服务(服务类型)?怎样执行这样的服务(怎样做)?服务的频率如何(做多少)?例如：一项保洁的条款会详细地指明什么类型的物业表面需要清洁?怎样实施这样的清洁流程?清洁操作的频次如何，在什么时间进行，然而，这样一套过程并不一定产生资金的投入带来服务价值的效果。

　　合同的订约人也许会严格地执行合同中详细的规格说明，但是，这也许会产生比客户要求的清洁标准高或者低的完成结果。高于清洁标准时会发生不必要的过高的服务费用，同样，低于清洁标准时会花费过低的费用，这时，就不能满足顾客的要求和对服务水准的期待。

　　合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应满足用户提出的特定需求的服务标准，同时，以执行标准为基准的实施过程，应能够测定，由于实际达到了服务的水准，发生的服务费用也能够表现出来。

　　就能否达到服务的标准，而不仅仅在于过程而言，责任在订约人的一方，特别是在一种竞争性的投标环境中更是如此。要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现满足顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原则得以实现，才能确保获得一种优化的价格，满足顾客特定的标准的服务需求。设定执行的标准

　　有不同的方法来设定执行的标准，这要依赖于资产的类型，服务的供应，顾客的需求，记录和监督设施设备的运行标准的完成，就如：

　　1．建立一种作业的期间，在这段时期，设备必须实现满运转的指令要求。

　　2．提供并保持一种最低限度的特定的服务标准。

　　3．限定作业的期间，允许出现的故障类型、数量。

　　4．制定维修回应的特定目标。

　　一旦建立和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中进行测试和评议。

　　提供服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相比较。如果执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，相似的，如果执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。

　　对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。

　　服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显著地变化，然而，在成功地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续改进活动所引发的服务的内在驱动力。改进现有的设备

　　例如：一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地控制燃料的消耗，产生的结果是：节约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。

　　通过能源消耗和维修费用的降低，承租人(物业使用人、占据人)将获益于设备的“改进计划”。业主期待“改进设备”的投资成本以服务收费的方式收回就是合理的选择。对于业主来说，制定一种能体现合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。

　　然而．在租约的条款中，这将是严格意义上的一项改进项目，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。提倡“改进计划”可以构成一项设备维修的内容，是缺乏有力的依据的。

　　如果业主不能够收回“改进”锅炉加热系统的投资费用，那么，他(她)宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会继续承担较高的燃料和锅炉系统的维修费用。

　　这个例子可以说明，达到共识可以成为双方一致的希望，通过适当的交流、对话协商，业主和承租人可以就投资费用的发生达成协议，通过服务费用的安排逐步收回投资，否则，在租约的条款中是不可能收取额外的服务费用的。提升的设备替代

　　例如：一套暖气系统达到了使用年限，然而，一套同样的可以替代的暖气设备系统由于技术发展变化的影响不能够采纳了，原有的老化设备已经安装在原来的位置上，因而，一套替代的系统就是一种在老设备基础上的“提升”。

　　为了仔细考虑投资的费用能够通过服务收费得到回收，什么时间着手替代的工程将需要认真的分析。是拿定主意对现有的设备进行改进或者是简单地维修保养还是更换过期的系统，

　　有一种普遍的观点，使得这样的结论有了合理的依据，即：当需要替换一栋建筑的构件时，可以在服务收费的范围之内，逐步地把小额度的“改进费用”加进去，甚至当租约也许仅仅提供了维修的资金来源时，也是如此。这种观点认为：如果所实施的工作为承租人提供了新的利益，正确地说，是一项提升计划带来的，这也仅仅是对现存系统的替代，尽管这一系列已经过期老化或者完全磨损，需要由现代的装备来替代，这也只是在维修的范畴内，不是一种提升的项目。

　　如果替代的项目超出了进行有效维修所需要的最低的费用额度，并且增加的费用部分能够由今后减少的维护费用得到补偿，可以认定，这部分增加的费用通过服务收费的途径得到回收是合理的选择。同样，与承租人交流沟通，对话协商，能够形成在实践中解决问题的一致方案。提供新的设备

　　例如：一套新的CCTV(电视监控)系统在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安全保卫的人力资源的成本，将会提高为承租人提供的安全服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。

　　如果一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。

　　为了补偿新的装备的投资费用，租约需要详细说明所提供的新装备的费用包括在相应的条款内。

　　许多租约将不必前置一项提供进一步服务的条款，而这种延伸的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，提供的新设备的费用也许就是一项可以获得补偿的价值。

　　然而，事情往往是这样，如果所实施的设备提升，改进的计划能够在获益的价值分析的基础上得到合理的解释

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