物业管理公司借助律师催收欠费的探讨

物业管理公司借助律师催收欠费的探讨提要：第二、借鉴美国的一些做法，赋予物业管理者对物业享有法定的优先权。在我国司法实践中，我们仍将物业管理者对业主的管理费的请求权与一般的债权等同

资料 来自 房 地 产(www.dichanshequ.com)

　　物业管理公司借助律师催收欠费的探讨

　　随着住宅小区的不断增多，物业管理越来越得到人们的关注。人们在关注保护业主合法权益的同时，也开始逐步关注对物业管理者合法权益的保护状况。在物业服务合同履行过程中，物业管理者最经常受到侵害的就是业主拖欠物业管理费。

　　业主拖欠物业管理费的现状

　　业主拖欠物业管理费，已经成为了小区物业管理的一个普遍现象。笔者曾对福建省福州市、厦门市和漳州市的物业管理现状进行调查，结果发现80%以上的小区存在着业主拖欠物业管理费的现象。有的小区的物业管理收费率甚至不到50%。笔者为此专门了解了业主拖欠物业管理费的成因。发现主要有以下几个原因：一是业主认为物业管理公司服务不到位，而以不交或拖欠物业费进行对抗；二是房地产商遗留下来的房屋质量问题，部分业主将此归咎于物业管理公司； 三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；四是物业买卖中前业主遗留的物业欠费；五是一些业主以没钱等为由恶意拖欠物业费等。业主拖欠物业管理费无论是基于什么原因，其结果是物业管理公司无法收到预期的物业管理费，其运营资金往往得不到保障，并会因此产生与业主抵触的心理，影响到正常的物业管理。笔者的调查发现，物业管理公司因业主的拖欠行为往往采取减少物业服务支出、降低服务质量等手段来缓解资金压力，而这种手段则导致更多的业主拒交物业管理费用，这样就形成了恶性循环，物业管理者与业主之间的矛盾变得越来越不可调和，最终物业公司和业主的利益都受到了损害。例如，在福州等地方都存在这么一种状况，那就是因物业管理者与业主之间的矛盾，业主拒交物业管理费，物业管理者降低服务质量，业主大会决定另聘物业管理公司，而原物业管理公司则因业主拖欠物业费而拒绝撤离，新物业管理公司无法进驻，从而导致一个小区有两个物业管理者，但两个管理者却都形同虚设，小区极其混乱的现象。

　　物业管理者催收物业管理费的做法

　　针对业主拖欠物业管理费的行为，各物业管理者都会采取一些措施，以期保障自己的权利。物业管理者针对业主欠费问题的传统做法是：首先是找业主进行沟通，通过思想工作来达到目的；其次是通过停水停电等措施来迫使业主妥协；再次是加强服务质量来感动业主；最后是在无奈之下诉诸于法院。

　　然而据笔者了解，这些措施却收效甚微。在笔者调查过程中，有不少物业管理者告诉笔者：对业主拖欠物业管理费，如果采用思想沟通的方式收效甚微，反而会引起负面效果，那就是在催讨过程中往往是双方互相指责，闹得不欢而散，矛盾越积越深；而通过停水停电手段又于法无据，因为现在的水费、电费等多数都是采用银行缴费方式，物业管理者不直接收取，不少业主拖欠的仅仅是物业管理费，而非水费、电费，物业管理者停水停电的行为易受到指责；而对于通过加强服务质量来感动业主的做法，物业管理公司普遍不予以认同。首先物业管理者多数认为自己的管理没有问题，完全按照物业服务合同来进行，业主认为管理不到位是无理取闹，其次有不少物业管理者则认为是因为业主的欠费而导致物业管理者经费支出困难，继而导致物业管理质量下降，改进服务质量前提必须是业主交清拖欠的物业费；而对于通过诉诸法院的法律手段来催讨物业费，物业管理公司却都有着许多的无奈——成本太高，得不偿失。在福州，有一业主从2004年底开始拖欠某物业管理公司物业费，到2006年3月，共计欠费1,900多元，该物业管理公司一方面因诉讼时效问题，另一方面也为了杀一儆百，就到晋安区法院状告该业主，该案件经过一审、二审，直到2006年底，判决才下来并生效。判决生效又面临执行问题，到2007年6月才将该业主拖欠的2005年3月以前的物业费拿到，但2005年3月之后的物业管理费该业主仍继续拖欠，物业管理公司还得去起诉。而且在这起案件中，物业管理公司希望案件能够打得漂亮一些，于是聘请专业律师代理。大多数律师一听说只有2,000元的标的，纷纷退避三舍。人家律师说你物业费纠纷看似简单，实则不省事，就算按件收费最低一件3,000元律师费，还是吃力不讨好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律师费，人家干什么不好？而从欠费业主的角度看，就算你按程序全部做下去，输了官司也就是付你物业费了，谈不上什么损失。物业管理公司都只能知难而退，成本太高了。因此，在笔者调查中，多数物业管理公司都认为通过诉讼方式催讨物业管理费的做法并不可取。

　　由此可见，传统的催讨物业管理费的做法并不能收到很好的效果。这就需要我们寻找一些新的行之有效的法律途径。

　　催讨物业管理费的法律思考

　　由于我国的物业管理制度仍然是处于起步阶段，因此各种制度的构建仍处于探索之中，不够完善。针对物业管理者催收物业费困难的现状，笔者认为应该通过比较分析的方法，结合现实中的一些有效的做法，逐步完善我国物业管理立法，保障物业管理者的合法权益，维护良好的社会秩序。笔者经过调查，认为以下几种做法不妨可以尝试：

　　第一、由物业公司提供相关的物业公司管理范围及其与业主订立的物业服务合同，将相关欠费业主资料交给律师事务所，授权给律师事务所对相关住宅小区物业费进行催收，由律师事务所派专门律师进行统一催收。这种做法已经在不少地方实行，福州、厦门等地的部分物业管理公司也正采用这种方式，并且普遍反映收效较好。通过律师事务所，利用律师的专业法律知识进行统一催讨，多数欠费业主都能在律师的法律说教下交纳拖欠物业费，这种做法不仅可以避免物业管理公司与业主的正面冲突，还可以避免物业管理公司对欠费业主逐一催讨的繁琐过程，对物业管理公司来说可以节省时间和催讨的费用。利用律师事务所进行催收可以起到事半功倍的作用。

　　第二、借鉴美国的一些做法，赋予物业管理者对物业享有法定的优先权。在我国司法实践中，我们仍将物业管理者对

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