浅谈业主的建筑物区分所有权相关纠纷提要：在物业使用过程中，存在着单一业主的所有权与全体业主的共有权的连接，在单一业主就专有部分的使用过程中，会出现个别业主的权利与全体业主整体权利的冲突
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业主的建筑物区分所有权是物权法第6章的内容。其第70条规定："业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。关于建筑物区分所有权的概念，理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。三元论说反映了建筑物区分所有权的本质特征，为目前阶段物权法理论研究中的主导性学说，被物权法所采用。
业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。如果说专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之"物法性"因素；而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之"人法性"因素。物权法对传统三元论说予以改造的立法本意，在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。本章将对业主的专有权和共有权进行讲述，对于成员权将在业主部分讲述。
第一节业主的专有权及其限制
建筑物区分所有权是指建筑物区分所有的专有权、共有权和成员权。区分建筑物作为一个整体物是由各彼此相对独立又相互毗连的部分(单元)有机构成。各部分归属于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。但专有部分只是一幢建筑物相对独立的部分，业主在行使专有部分使用权时也受到限制，业主在行使专有部分使用权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益。
一、业主的建筑物专有部分所有权概述
所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。专有部分领域的问题，有专有部分的范围、专有部分的分类及专有部分的相互关系三个方面。
（一）业主专有所有权的概念
专有所有权指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。
专有所有权的客体是建筑物的专有部分，亦即具有构造及使用上的独立性的建筑空间。构造上的独立性又称物理上的独立性，指某专有部分与建筑物的其他部分在外观上能明显分隔开来，形成独立空间。使用上的独立性又称机能上的独立性，指某专有部分具有能满足区分所有权人一般生活目的的独立机能，以能否单独使用、有无独立的经济效用为判断基准。
那么，在区分所有权中是否应当包括地基的使用权？毫无疑问，对建筑物区分所有权而言，不可能与地基使用权截然分开，因为房屋不是空中楼阁。但是，从我国的实际情况来看，地基的使用一般是包括在专有部分所有权之中的，买房人在购买房屋时，都已经确定了地基的使用权。从我国现行立法的规定来看，历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有两个重要原则：一是所谓"地随房走"原则，也就是说，房屋出让，土地使用权也随之移转。二是所谓"房随地走"原则，也就是认为土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年城市房地产管理法第31条回避了这种争论，而笼统规定了"房地不可分割"的原则，物权法也没有提及此问题。根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的。这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。所以，我们认为，在区分所有权的内容中，不必要再突出单独的地基使用权。如果将地基使用权包括在区分所有权之中，这种物权的类型就更为复杂。
（二）专有部分的范围
确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。区分所有建筑物的专有部分是一立体构造物，具有一定平面的广度与一定立体的厚度。其范围究竟达到何处?亦即专有部分相互间，专有部分与共用部分间，专有部分与外部的境界壁如何划分?在理论上有四种学说：(1)空间说，又称为共用部分说。依此说意见，专有部分仅限于
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