设备管理是一门发展中的应用学科,它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须学习和掌握设备管理的基本原理,树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度,提高管理人员的素质水平,推广先进的设备管理方法和管理技术手段,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
一、设备管理的重要性
现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高,设备的作用也越来越突出。事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节,归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
(一)关系到声誉和生存
作为企业管理的重要组成部分,设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态,人们能安心方便地生活和工作,企业被认可,社会地位逐渐提高,竞争力得以加强,企业发展前景广阔。反之,如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发挥,降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认,丢掉市场,丧失生存的根本条件。
(二)关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响,除了表现在数量和质量上外,还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。
加强维护保养,能有效地延长设备的使用寿命和检修周期,节省维修费用和减少停工损失。
树立经济运行的意识,注意节约运行中的能耗费用、操作费用,通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量,杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷,以减少相关费用开支,使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
随着现代化设备的不断发展和普遍使用,设备所占资金在固定资产中的比例越来越高,显然,要提高企业的经济效益,就要设法提高资金的合理利用程度,而设备管理的科学化无疑是关键。具体说,就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
(三)关系到技术安全和环境保护
若设备的可靠性低,管理不善,在运行中发生意外,不仅破坏了企业的生产经营秩序,同时也使国家和企业遭受重大的经济损失,也给家庭带来不幸。
若设备陈旧落后,排放有害物质或噪声超标,就会污染环境、危害人类和生物的生存,成为社会公害。
因此,保证安全生产,消除环境污染,有效地预防设备和人身事故及社会公害,是现代设备管理的重要课题。
物业管理企业的迅猛发展,物业建设中的科技含量在迅速上升,网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力,就必须依靠技术进步,而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。
二、设备管理要达到的基本目标
良好的设备管理要做到:
(一)建立先进的设备管理体制
1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式,结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系,提高工作效率,体现先进性。
2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、
(二)建立完善的设备管理规章制度
规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种:
1、设备管理岗位责任制度。
2、设备基础资料管理制度。
3、设备运行和维护保养制度。
4、设备检修制度。
5、固定资产管理制度。
6、培训教育制度。
7、特殊设备管理及应急制度。
8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。
(三)做好设备管理的基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全。利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料电子化、网络化,活化其作用。
设备的基础资料包括:
1、设备的原始档案:
①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台帐。
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片,设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇集进行统一登记,形成一本企业的设备台帐,从而反映全部设备的基本情况,给设备管理工作提供方便。
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废,均应有比较详细的记载。
每台设备建立一本设备技术登记簿,它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有:
①设备概况:即设备台帐上的资料;②设计参数和条件、技术标准及简图;③设备运行状况;④备品配件;⑤设备维护保养和检修情况;⑥设备大中修记录(包括时间、费用、人员);⑦润滑卡;⑧设备事故记录;⑨更新改造及移装记录;⑩报废记录。
设备技术登录应及时准确齐全,应反映该台设备的真实情况,用于指导实际工作。
4、设备系统资料。
物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成,任何一种设备或传导设施发生故障,系统都不能正常制冷。
因此,除了设备单机资料的管理之外,对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括:
①竣工图:在施工时原则上应该按施工图施工,但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动,把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来,尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来,容易造成管理上的困难。
施工结束,把施工中变动的地方全部用图重新表示出来,这样的图纸符合实际情况,这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
②系统图:竣工图是整个物业或整个层面的布置图,在竣工图上各类管线密密麻麻,纵横交错,非常复杂,不熟悉的人员一时也很难查阅清
(四)设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备,提高设备的利用率及完好率,这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短,固然同设备的先天条件有关,但在很大程度上是取决于它的后天条件,即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用,精心维护保养,定期检查修理,就能保持设备的完好,延长设备的使用寿命;相反,如果使用不当,就会降低设备的有效利用率,缩短设备的使用寿命,严重时还会引起设备事故,造成设备的损坏或报废。
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