停车场物业管理责任浅析

停车场物业管理责任浅析提要：依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业管理公司对整个小区的安全防范责任是整个小区的

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　　停车场物业管理责任浅析

　　近年来，物业管理纠纷日益频繁，其中发生较多的就是车辆管理问题，物业管理公司是否应该承担车辆丢失损坏的赔偿责任成为社会关注焦点

　　关于这个问题，首先要讨论的就是有关于停车场物业管理的涵义及表现形式的问题 物业管理条例

　　第二条规定物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业管理公司所进行的物业管理范围但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修清扫等维护养护管理，但并不涉及业主私人车辆的管理如该管理中包含对车辆本身的管理或者保管，则对小区内没有车辆的业主来说，是不公平的因而，物业管理公司所承担的职责仅是为小区公共利益的需要，而对停车场地所进行的维护管理，而不对车辆本身进行管理，车辆在小区停车场停放不属于物业管理公司正常的物业服务范围，而应属于双方当事人之间的一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业管理公司交纳停车费用，该费用并不包含在物业管理费中

　　但由于法律法规对这个方面并没有详细规定，以至于产生了许多不同的有关于停车场的问题例如：停车场的费用是保管费还是占道费；当停车场车辆丢失时，停车场保管人或其所在单位是否应当负有法律责任等，所以关键问题就是停车场赔偿责任的确定依据笔者认为当车辆在小区停车场内发生丢失或毁损时，物业管理公司是否应承担赔偿责任，主要可从四个方面进行认定：

　　一根据双方当事人的意思表示确定赔偿责任

　　意思自治是我国合同法的一项基本原则， 合同法 第四条明确规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同因此，在处理物业管理公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业管理公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业管理公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任如双方明确约定为场地使用关系，物业管理公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业管理公司不负保管职责，只能根据物业管理公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业管理公司是否应承担赔偿责任

　　二根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任

　　对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业管理公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业管理公司应承担的责任如前文所述，如物业管理公司与车主之间存在凭单提车或凭卡放行交付钥匙交付行车证明等行为的，可以认定物业管理公司通过控制车辆钥匙控制行车证明控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业管理公司应对车辆的丢失损毁按保管的法律关系承担责任

　　三根据物业管理公司在物业管理中是否有过错确定赔偿责任

　　在双方未明确约定保管关系，且从当事人行为中也无法确定保管关系的情况下，当物业管理公司与车主发生纠纷时，车主往往以物业服务费中包含保安费用，物业管理公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业管理公司承担责任

　　依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业管理公司对整个小区的安全防范责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责毕竟物业管理公司是以服务为主收取费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业管理公司的义务范畴，对物业管理公司来说也是不公平不对价的

　　物业管理条例 第四十七条规定物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主使用人的人身财产遭受不法侵害的义务业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外从该规定可知，物业管理公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业管理公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务

　　因此，根据前述上海高院的解答及 物业管理条例

　　第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任的规定，当发生车辆丢

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