商业物业特征分析

本文提要：通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征,我们可以全面地对各种商业物业提出差异化的营销推广策略,并对不同的目标客户群体进行大致的划分,对于项目的成功推广有着重要的指导意义。

    商业物业是具有多样性的建筑产品,从物业的建筑特征、市场形式、物业用途方面,到物业的选址、营销、经营等方面,从产品的特征到物业的功能等方面,商业物业都具有多样化,而且通常还与其他功能的建筑物设施形成综合性的混合体。从上面的分类方法可以看到,任何一种分类方法都不能全面反映商业物业的特性,站在物业营销的角度上,按物业的市场形式分类是商业物业营销领域最常用的分类方法。因此,本方案对商业物业营销的论述,是以大型商厦、专业市场和小区商铺为主要对象来展开。
    任何商品要进行营销推广的研究,都必须对商品的市场以及商品的消费者进行研究,按物业的市场形式分类在上述各种分类方法当中,www.dichanshequ.com是最贴近商业市场形态、最综合反映物业特征的分类方法,大型商厦、专业市场和小区商铺是目前商业物业市场中最活跃的三类物业。
    通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征,我们可以全面地对各种商业物业提出差异化的营销推广策略,并对不同的目标客户群体进行大致的划分,对于项目的成功推广有着重要的指导意义。

<一> 大型商厦物业的主要特征
    1、规模化。大型商厦经营面积过万平方米,是规模化、集约化的物业项目。
    2、多功能性。大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业,能满足人们多种消费需求。像泰隆国际商业城,由大型超市、百货商场、甲级写字楼组成,是典型的多功能大型商厦。
    3、购物中心形式。大型商厦规模较大,地理位置占优,容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势,最明显的是大型商厦组建购物中心,呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势,百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分,购物中心将发展成为大型商厦标准性的旗帜。

<二> 专业市场物业的主要特征
    1、专业经营。专业经营就是主要经营某一类型商品或服务,以及其相关的配套产品,这是专业市场最显着的特征。
    2、商贸结合。专业市场以批发业务为主,主要面向企业、集团的大宗采购,同时兼营零售业务,以满足市民购物要求,很多市民在购物量较大时,都喜欢到专业市场选购,价格更相宜。
    3、专业商业街。专业市场形成商业街有两种形式:一是专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围,故专业市场多选址在城乡结合部或近郊,由于规模宏大、商家众多、品种齐全,吸引大量顾客光临,如项目的前身-元亨建材一条街就是攀枝花最有名的专业建材市场;二是城区的专业市场由于受空间制约,不可能开发规模宏大的专业市场,则由众多商家或自发组织、或由政府规划,横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场。

<三> 小区商铺物业的主要特征
1、商住混合。小区商铺是住宅物业的配套产品,商住混合是小区商铺最明显的特点,由于我国汽车普及率非常低,居民活动半径范围小,在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统,商住混合是我国国情、民情的具体表现。
2、商铺规模受小区开发状况制约。小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比,小区规模和发展实力制约着小区商铺的规模,如小区发展商实力雄厚,小区规模较大,入住业主人数较多,则小区商铺规模可适当扩大;反之,小区属中小型,入住人口较少,则要控制小区商铺开发规模。
3、小型店铺。小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业,以服

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务小区住户为主,小型店铺已足可以应付住户日常生活所需,店铺无需过大。