目录
第一部分 内江房地产市场概述 2
一、住宅市场描述 2
二、商业市场描述 2
三、市场发展前景预测 3
第二部分 项目分析 4
一、项目SWOT分析： 4
1.优势/S 4
2.劣势/W 5
3.机会/O 5
4.威胁/T 5
二、市场定位 6
三、核心价值定位 6
四、潜在价值分析： 6
五、目标客群——主要为内江及周边地区高端客群 6
六、部分规划设计建议： 7
1.安全防范建议： 7
2.内部规划配套建议： 7
第三部分 营销推广 8
一、总体定位 8
二、推广主题：尊贵与荣耀 8
三、阶段推广： 8
四、推广计划 8
1.预热期 8
2.开盘期 9
3.强销期 9
4.持续期 9
五、销售策略 9
六、广告平面表现(见附件) 9
1.ＬＯＧＯ设计方案 10
2.LOGO基础应用 12
3.形象稿及阶段推广稿 13
4.户外看板 15
5.现场包装（围墙、迎风旗） 16
七、媒体推广建议 17
1.主要媒体 17
2.媒体分析与选择 17
3.项目阶段性媒体安排 19
4.费用预算 20
5.现场包装部分 21
6.售楼处包装 21
7.费用总计 22
第一部分 内江房地产市场概述
一、住宅市场描述
内江的房地产市场目前还属于刚起步阶段，市场竞争尚不激烈，从抽样调查的楼盘来看，具有以下特点：
1.开发商多为内江本地企业,总体实力不强；
2.项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层；
3.项目多集中在东兴区，住宅销售情况良好，除部分项目因特殊原因被消费者排斥外，其它尚未出现滞销情况；
4.一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；
5.主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房,主力总价15—20万,平均单价在1200—1550元/㎡之间；
6.现场销售中心包装不理想，售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高；
7.人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高；
8.消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。
二、商业市场描述
1.内江市的商业地产市场尚处于起步阶段；
2.东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高；
3.休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；
4.目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发市场。卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展；
5.即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量；
6.大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。
三、市场发展前景预测
通过对内江房地产市场的初步调查及对项目区域市场分析，结合政府部门相关法
第二部分 项目分析
一、项目SWOT分析：
1.优势/S
1)区位优势
①交通：桐梓坝大桥、西林大桥和沱江大桥与市中区贯通；
②地段：处于临江路；
2)景观：面向沱江，江景资源丰富
3)规划与配套：
①规划设计：
A、项目设计为内江的地标性建筑；
B、规模大，能充分展现开发商实力；
C、建筑体外立面设计时尚、现代、有质感；
D、规划理念独特，景观设计与滨江规划保持一致，水系、绿化搭配完美；
E、户型大阳台，全采光，动静分明。
②配套
A、项目周边市政配套设施齐全，邮政、银行、学校、医院样样俱全；
B、内部配套设施齐全：品牌高速电梯、游泳池、功能齐全的会所、智能化安全设备等；
C、车位充足；
D、专业化物业管理。
4)发展空间
①东兴区是未来内江市政府机关的所在地，是新的发展区域，前景广阔；
②随着政府对滨江的打造，项目升值空间大；
2.劣势/W
1)街道陈旧，周边环境差；
2)目前滨江经济带发展比较落后，商业部分经济价值不高；
3)投资方为外来开发商，在内江无品牌优势。
3.机会/O
1)内江经济增长率高，人口基数大，城市化进程快，需求量大；
2)房地产市场运行向规划范发展；
3)房地产价格呈现上涨趋势；
4)周边在开发和即将开发的项目中，主力户型面积较大，本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高；
5)该市消费者对江景房优势有一定的认可，对电梯房慢慢开始接受。
4.威胁/T
1)工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季（春节）；
2)特色商业经济地带尚未形成，本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度；
3)竞争对手的陆续开盘销售，会分化部分客户。
二、市场定位
滨江全景观高层豪宅
三、核心价值定位
1.地段——绝佳的地理位置；
2.景观——丰富的江景资源；
3.配套——园林、绿化，会所，游池，电梯等；
4.建筑——现代、质感、经典；
5.户型——明朗、气派，动静分离；
四、潜在价值分析：
1.政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间；
2.文化街区——凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点；
3.2005年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。
五、目标客群——主要为内江及周边地区高端客群
1.按职业划分
1)政府、企事业单位中、高层职员；
2)学校教职员工；
3)私营企业主、个体工商户；
4)医生、律师、会计师等；
5)其它。
2.按收入划分：内江高收入阶层
3.按来源区域划分：
1)东兴区、市中区——主力客户；
2)周边区、县——边缘客户。
六、部分规划设计建议：
1.安全防范建议：
1)建议做成封闭式小区，相对独立；
2)配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统；
3)商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性；
4)水、电、气三表出户。
2.内部规划配套建议：
1)园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性；
2)设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性；
3)会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等；
第三部分营销推广
一、总体定位
1.住宅——高品质，尊贵生活社区
2.商业——滨江餐饮、休闲、娱乐风情街
二、推广主题：尊贵与荣耀
三、阶段推广：
1.滨江全景观高层豪宅；
2.水岸豪宅新坐标；
3.首席华府，领衔甜城；
4.加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。
四、推广计划
1.预热期
1)工地形象包装；
2)项目形象推广；
3)时间计划。
2.开盘期
1)开盘前活动；
2)开盘主题；
3)时间计划。
3.强销期
1)推广主题；
2)推广活动。
4.持续期
1)推广主题；
2)推广活动。
五、销售策略
1.定价策略：
2.销售渠道；
3.销售方式。
六、广告平面表现(见附件)
附件一：
1.LOGO设计方案
2.LOGO基础应用
3.形象稿及阶段推广稿
4.户外看板
5.现场包装（围墙、迎风旗）
1.LOGO设计方案
方案一
方案二
方案三
2.LOGO基础应用
3.形象稿及阶段推广稿
形象稿
公开阶段
热销阶段
产品品质
4.户外看板
5.现场包装（围墙、迎风旗）
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