xx花园六期住宅宣传及策划方案建议
一、竞争市场
地段：各区域优、劣势分析
优势：
①六期与一至五期相隔近，借靠原公司在东升镇和小榄镇已形成良好的口碑及建立了良好品牌的优势。
②六期位于东升镇规划新开发区的地段，前路直通小榄镇民安南路，后面直通小榄镇三渡闸及泰丰工业区。
劣势：
①围绕六期右面和后面是工业厂房，工厂散发的气味及工厂的烟筒严重污染空气质素，影响小区的空气和周边环境。
②六期左前上方是原东方花园别墅，是闲置了很多时间的废区，现东方花园在建设东方明珠，也是我公司的竞争对手。
③距xx200米左右，位于东升镇规划新开发区中心的朝阳小区现正开发，亦在登记销售中，该楼盘有一定的规模，定向开发路线及开发量对我公司亦是一个考验。
④在小榄地区与xx花园距离较近的绩东一现正开发600套微利房与xx花园比距，主要销售对象也是教师以及企业技术骨干人员，据了解售价在1800-2000元/M2左右。
⑤小榄阳光美加是高档楼盘，但其开发其中一部分电梯洋房均价在3000元/M2，对我公司的电梯洋房也是一个冲击。
二、项目开发时间建议
1、xx一、二、三、四期多层住宅近900套，现剩3套，五期电梯小高层256套：剩178套。现可销售181套。现阶段产品单一化不能迎合市场需求。建议在6月15日前争取六期可登记认筹。
2、由于六期的地理位置与前五期不是在同一小区，建议六期开盘前做好小区的道路绿化及部分的配套设施，设置小区大门口。前期的广告宣传策划工作要按整个小区投入的70%来计划。
三、规划、景观、户型、价格分析建议
1、整个小区总体规划要考虑未来发展，从车位配置、配套设施的设立（如煤气管道）、业主会所、公共健身娱乐场所，如：篮球场、羽毛球场、网球场、泳池等。
2、景观：建议采用集中制、半围合结构或围合结构，扩大视野，使整个小区的空间感觉更宽广。
3、户型：根据近8个月顾客对居住面积的分析建议：
建筑面积 套内面积 户型 百份比例
125M2 107M2 三房二厅二卫 15%
115M2 100M2 三房二厅二卫 15%
105 M2 90 M2 三房二厅二卫 20%
80M2 70M2 二房二厅一卫 10%
90M2 80M2 二房二厅二卫 20%
155M2 143M2 四房二厅二卫 7%
135 M2 120M2 四房二厅二卫 10%
175M2 155M2 五房二厅三卫 3%
4、小高层建议20%，多层80%。
四、开发面积建议：
今年10万平方左右。
五、价格：
多层按建筑面积均价1600元/ M2。
小高层按建筑面积均价2100元/ M2。
六、客源
根据针对厂企的白领精英，管理层次的人群以填补小榄镇目前楼价定位的空白。及东升附镇厂企、外企、管理人员及月收入在3000元/月左右的技术骨干。
客源分析：根据近期购房置业人士的工作区域分布及其它比例：
1、小榄地区：58%。其中：①小榄本地人士59%。
②外地人士就业小榄：41%。
而其中分布：永宁：18%。绩东：14%。其它：68%（小榄镇区内各工业区）。
2、东升地区：31%。其中：①东升本地人士：46%。
②外地人士就业东升：54%。
而其中分布：东成路段：27%。
其它地段：73%（东升广福路、高沙、裕民、同乐等）。
3、外地：11%。
4、购房置业人士年龄区位比例：
20-25岁：7%。 35-40:18%。
25-35岁：53%。 40…：22%。
七、卖点：酒店、学校、小区环境、价格、物业管理。
八、售楼中心选址：原售楼部、工地设咨询处。
九、推销方法：
1、售楼部员工销售。
2、在小榄中介所增设约2个左右销售点（新区以及近工业区）在公司外销售的人员按销售业绩计佣金，不纳入公司编制。
九、售楼书：按计划套数10倍，1万份，在售楼部及定点派发。
宣传单张：按计划套数50倍，5万份，在售楼部及定点派发及委托邮局附中山日报或南方日报在东升、小榄地区发送。销售人员到小榄、东升厂企派发。
十、媒体宣传：建议在中山日报每周星期五《楼市周刊》刊登版面规格：2×8CM2，从7月开始，半年期限。电视广告重新拍摄宣传广告片7月起在小榄分段播放，东升连续播放。
十一、设立广告牌
1、从105国道口设立一个有指示方向牌坊、广告。
2、在小榄工业区入口左右设立一个10M2×20 M2左右广告牌。
3、售楼外部制作比原广告高3米左右的宣传广告，售楼部内制作电脑喷画及装饰，使售楼更有气氛、更突出、更夺目。
4 、从105国道入口和xx花园四期开始到六期道路两旁插上宣传旗或喷画、挂幅。
十二、建议从几家宣传策划广告公司挑选一家，不采用整合推广合作方式，采用独立项目合作方式。
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