地产项目的产品定位

地产项目的产品定位提要：结合项目规划设计要求，说明本项目的档次定位。并对该档次定位提出设计上的具体支撑建议。如：“高品质中高档

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　　地产项目的产品定位

　　一、项目开发主题

　　1、项目主题及开发理念

　　阐明项目开发主题和理念：如生态社区、体育主题、山水城主题、滨海主题等，表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化，并符合项目地块及规模的自身特点。

　　基于项目开发主题的明确，提出对建筑风格和园林景观的要求。

　　2、项目档次定位

　　结合项目规划设计要求，说明本项目的档次定位。并对该档次定位提出设计上的具体支撑建议。如：“高品质中高档”定位,需要从市场认识角度提出高品质的具体标准，如：高绿化率、高档建筑用材、高车位配比、大楼间距等。

　　二、项目开发节奏及价格建议

　　1、项目分期建议

　　根据细分市场历年供求水平和公司经营要求，明确本项目开发节奏。主要包括分期数、各期开发时间、开发位置、规模和主力产品（包括商业、会所、车位等安排）等。

　　2、项目价格建议

　　--项目整体均价及分期价格走势建议。包括住宅产品(分产品类型)和其他可售型物业（商业、会所、车位等）销售均价。

　　--首期整体均价及分产品建筑形式均价建议。包括多层、小高层、别墅等住宅产品,及商业、会所、车位等其他可售物业。

　　三、产品建议

　　1、建筑形式选择及构成建议(结合设计的可行性研究方案说明)

　　结合市场供求状况、地块容积率要求和客户偏好，选择项目整体的建筑形式及构成比例。并重点明确首期开发产品的建筑形式和构成。

　　对建议方案的规划和指标进行说明。

　　建议在市场、设计均可行的前提下，选择3种产品配比方案（分相同容积率与不同容积率两种情况）进行经济策略，并说明确定其中一种方案的原因。

　　2、首期住宅户型及面积选择

　　结合市场现状和目标客户需求，明确项目首期户型及面积配比。如下表：（分产品类型列）

　　户型

　　面积区间

　　预计单价

　　户数比例

　　面积比例

　　总价区间

　　目标客户

　　总户数户均面积

　　3、商业设施建议

　　明确商业和住宅的关系，确定商业设施的功能和经营模式。并初步提出商业业态、面积及价格（或租金）建议。

　　重点说明首期商业位置、规模、经营模式、经营内容和经营计划等。

　　4、会所设施建议

　　分析细分市场会所供应和经营情况，结合目标客户偏好及本项目开发要求，提出会所设施的经营模式，以及位置、规模、档次、建筑风格、功能设置等建议。

　　5、车位设置建议

　　分析细分市场车位供应和经营情况，结合目标客户车位实际需求及本地块车位规划要求，提出本项目车位配置数量及车位/户数比；并说明车位配置形式（如：地面临停、地下车库、架空层停车等）。

　　5、其他配套建议

　　主要说明配套类别、面积及到位时间等。如：教育配套、交通配套、医疗或健康设施、银行、邮局等。

　　注：其中对项目开发起决定性作用的配套设施需重点说明解决方案。

　　四、首期卖场建议

　　1）售楼处与样板房

　　¨售楼处位置、大小；

　　¨外部售楼通道（人行、车行）位置；

　　¨内部售楼通道与样板房、会所及园林等区位的连接；

　　¨售楼处与项目发展后期关系。

　　2）售楼示范区

　　说明售楼示范区位置、大小及作用等。

　　五、经济测算

　　1、成本与盈利

　　A、说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）分析时可参照以下表格：

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