新楼盘开盘价格的制定

新楼盘开盘价格的制定提要：认筹储客阶段。在前期推广阶段放价范围的基础上，根据认筹情况和客户对价格的反应，认筹期逐步缩小放价范围

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　　新楼盘开盘价格的制定

　　开盘定价包括开盘均价及各单位具体价格的制定。通常情况下是先定开盘均价，再根据价格系数制定各单位的具体价格。在山海天城建营销业务线，开盘均价是指一次性付款折实均价。

　　开盘定价是在综合考虑市场、成本、经营目标三个因素的基础上确定的。这里我们重点讨论以下几种方式：

　　市场定价法确定开盘均价（具体可见均价确定及价格策略）

　　1)运用市场比较法初定均价

　　2)在初定均价的基础上，确定不同阶段对外放价的范围。对外放价要遵循

　　聚焦原则，即“逐步缩小放价范围，逼近客户心理价位上限”。对于新开楼盘，开盘前至少要经过三次放价过程。

　　前期推广阶段。在初定均价的基础上，视情况上、下各浮动一定量作为对外放价范围。一般情况下，此阶段的价格范围较大，且上限应高于实际开盘均价。

　　认筹储客阶段。在前期推广阶段放价范围的基础上，根据认筹情况和客户对价格的反应，认筹期逐步缩小放价范围；认筹期末对外公布“竖向”均价范围并根据客户反应进行调整。

　　开盘前。在竖向均价范围的基础上，对外公布各单位单价范围，并根据客户反应进行调整。

　　3)在各单位单价范围的基础上，调整得出具体价目表，并计算出开盘均价

　　案例：以A项目为例，其开盘均价的确定过程如下表所示：

　　具体价目表的确定方法

　　1）市场比较法初定均价

　　2）实地踏勘编制价格系数

　　3）通过模拟销控和客户心理价位分析，调整价格系数和均价

　　4）根据调整后的系数和均价，确定具体价目表

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