商业地产推广运作手法：产权销售

商业地产推广运作手法：产权销售提要：产权销售一般是一次性付款和银行按揭。银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金上，均不同

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　　产权销售：

　　产权销售是最近几年才开始兴起的经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报，或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生，在以前，由于市场很多的临建是非正式大厦，因此产权销售也就不存在，在正式开发的大厦中，部分商铺产权销售，例如外门面，有点类似社区底商，但它又依附大厦。所以它售价一般很高。

　　产权销售一般是一次性付款和银行按揭。银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金上，均不同，产权人往往不经营，（但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

　　对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从这点延伸出很多模式：

　　返租的４种方式。

　　1、拟产权铺位，真实回报返租，则其回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

　　2、虚拟产权铺位，虚拟回报返租，如唐山远洋城等，。

　　3、、独立产权铺位，虚拟回报返租，独立经营商铺，其把销售定高，通过高价格将其8%的返点支付，王府井CEPA巨库。

　　4、真实产权铺位，真实回报返租，如："新疆大巴扎"等等。产权销售返租，其关键看是否要有真实的回报作为支撑。

　　产权销售一般是一次性付款，或分期付款，或银行按揭；尤其以前银根松时，银行按揭采用的较多，银行按揭一般为6成10年，也有5成10年。

　　销售按揭中，多采用返租方式，在操作方法上有总款返租和首付款返租这二种模式：以直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，一般有担保公司。

　　总款反租：

　　即将商铺虚拟分割给小业主，每年承诺8%的回报或10%，然后将商铺整体给大商家包租（如韩show模式）。其大商家的租金是偏低的，回报主要依靠商户的自由资金来组成，所谓虚拟回报，总款有按年返，也有一次性返还几年。

　　一种是为了解决资金链，则采用统一返租，其中例如王府井某项目，其租价9万元/平方米，返8.8%个点，采用商场业态（非小摊位划分），此点有点介于股票式模式，但不尽相同，也是返8%个点，行规是返8%的点。

　　另一种就是为了解决商户的入市购买门槛而采用返租，如首付款返租和一次性总款返租，是分割成小铺位，给小业主，有小业主自主经营，也有投资商，其返租8%或10%回报，从小业主的回款中扣除，降低购买门槛，如售价10万，以5平方米摊位为例，2万元/平方米，10万的8%回报，返租统一3年或4年，24%，32%在扣除，则剩8.6，7.8万进行销售以降低入市门槛，即起到降低入市门槛，又起到在培育期统一经营，规模。

　　产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，不利于市场经济发展的统一管理，关于此点，各路学者均见解很多。许多人持反对意见就是针对上述的虚拟回报模式，其带有某种金融诈骗性质：

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