新建物业移交和接管作业指导书提要：本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收
文章来源 房 地 产(www.dichanshequ.com)新建物业移交和接管作业指导书
1.作业目的
本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。
2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。
主办岗位 土建和设备工程师：具体经办本项作业。
3.紧前工作条件
大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。
4.作业描述：
4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。
4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。
4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。
4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。
4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：
4.3.1 房地产权证；
4.3.2 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；
4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；
4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；
4.3.5 完整的全套竣工图；
4.3.6建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；
4.3.7 沉降观察记录；
4.3.8 重大工程质量事故记录；
4.3.9 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；
4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；
4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；
4.3.12 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；
4.3.13 出租和出售的范围清单。
4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：
4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。
4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：
4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。
4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。
4.4.2.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。
4.4.2.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。
4.4.2.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：
开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；
总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。
4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。
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