目 录
第一篇 房地产融资模式的现状与发展研究 1
1.1 国内房地产融资途径及房地产金融的模式分析 1
1.1.1 房地产的概念 1
1.1.2 房地产传统融资模式 1
1.1.3 房地产创新融资模式 1
1.2 房地产信托基金的产生与发展 1
1.2.1 房地产业的发展催生房地产信托 1
1.2.2 什么是房地产信托(REIT) 1
1.3 房地产信托的发展为再造产业链奠定了基础 1
1.4 房地产信托是产业发展的必然 1
第二篇 设立房地产基金的市场前景 1
2.1 国内房地产市场发展研究 1
2.1.1 金融宏观调控使房地产投资前景广阔 1
2.1.2 城市化与住宅产业的持续发展为房地产投资提供了现实的机会 1
2.1.3 上海、北京等主要城市未来的房地产需求潜力极大 1
2.1.4 北京市房地产行业的发展状况 1
2.1.5 我国房地产信托基金产生的必然性 1
2.2 房地产基金的市场现状分析 1
2.2.1 国际房地产基金的发展现状 1
2.2.2 国内房地产基金的发展现状与问题 1
第一篇 房地产融资模式的现状与发展研究
1.1 国内房地产融资途径及房地产金融的模式分析
1.1.1 房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。房产就是指房屋财产,即在土地上建筑起来的各种房屋;地产是指明确所有权的土地财产,包括住宅或非住宅附着物的土地,也包括已开发的和待开发的土地。房屋和土地不可移动,或者是一经移动就要丧失极大价值的物体,因此又称不动产。但是,不动产还包括港口,大坝,地下工程等。房地产行业即房地产开发和经营的行业。在我国,首先包括在规划国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让土地和房地产开发项目或者销售、出租商品房的房地产开发企业;其次包括从事房地产销售代理服务的房地产经纪公司;以及所有以房地产服务、咨询、管理、投资为主业的机构和组织。
1.1.2 房地产传统融资模式
1. 银行间接融资:
1)开发贷款:前提是取得土地使用权,自有开发资金不低于30%,立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。
2)流动资金贷款:开发商用于工程购置设备,材料之用的短期贷款,
3)按揭贷款:由开发商向银行提出申请,贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押,分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%,其中期房贷款要求开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。
4)工程单位流动资金贷款:由施工单位根据施工
5)专项贷款:指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据地方政府计划内指标控制的商业贷款。
2. 根据目前房地产投资资金来源统计显示:
自有资金平均为15%--20%;
银行开发贷款、流动资金贷款为15%;
施工企业垫资(由银行贷款转移的)占30%--40%;
按揭贷款占20%—30%;
其他预收款和借款占10%
3. 直接融资渠道:
1)股权融资:通过股票交易市场(IPO)上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准,上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格,对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性,募集难度大。
2)公司债券:企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司(投资银行)向投资人发行的中长期融资证券。住宅建设债券的审批环节较复杂,能够申请的企业不多。
3)预售款:在房地产建设过程中,一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房(也称楼花)。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同(也有称为认购证)在交房前(或一定时期内)可以转让。一些房地产公司规定可退房,并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为,房地产公司常在表内处理为负债。
4)其他融资行为:如住房卡、预租金、互助基金、社会集资建房等。由于占的比重不大,这里就不一一枚举,住房卡已被明令禁止、集资建房在本质上也是一种非法集资行为。
1.1.3 房地产创新融资模式
1. 房地产资产证券化:
资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券,在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。
其基本流程为:
图1-1 债务隔离-指通过出售实现资产与原所有人的债务分离
SPV公司-指专门为证券化设立的公司(Special Purpose Vehicle)
信用提升-指对拟证券化资产进行担保、回购等信用保证,由中介公司进行评级,目的是提高发行证券的信用等级。
ABS设计-就是(ASSET-BACKED SECURITISATION),即资产支持证券化的融资模式设计。
房地产资产证券化目前的形式有:
1)以销售实现而作表外处理的证券化:
房地产公司将自有资产出售给SPV。该资产经出售后与原公司(发起人)的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高(资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等)。由投资银行进行证券化设计,向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。
2)以资产担保而融资的资产证券化(表内处理)
房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV,向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售,房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保,该资产还在发起人的资产负债表上。
抵押贷款证券化,也是这种形式。由贷款银行将抵押贷款本息收益组合,出售给SPV,并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转,降低了远期风险,同时也促进了房地产业的进一步发展。
2. 房地产信托受益凭证:
是房地产公司以在建项目为抵押,通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定:今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证,使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。
3. 房地产信托投资基金:
在我国根据现行
1.2 房地产信托基金的产生与发展
1.2.1 房地产业的发展催生房地产信托
1. 成熟房地产的循环定律
通过研究经济比较发达的美国的房地产业我们发现,一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业用了20年的时间,只构造了第一个小循环。今天,另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟开始呼之欲出。
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