2.1.4 北京市房地产行业的发展状况
北京市2004年销售面积预计为2286万平米,竣工面积为2344万平米,写字楼出租率达84%,住宅空置率为15%。由于政府规范土地市场北京市明年开工面积将比今年减少40%-50%。目前北京的房价已远低于上海、杭州等地,而租金又高于上海、杭州、广州、深圳为全国之最。从投资回报率的角度考虑,北京未来2-3年还有很大的升值空间。2004年北京市房地产行业继续保持健康发展的态势,房地产市场整体形势是供销两旺。2004年北京预计完成房地产投资为1440亿元,增长12.5%,增幅低于上年。房屋销售价格保持平稳上升态势,住宅价格还略有上涨。市统计局公布,2003年空置率16.8%,但全年空置量为1123万平方米,比2002年增长22%。市统计局分析,北京2003年商品住宅平均售价约4456元/平方米,一套可供三口之家居住的套房,建筑面积至少为70平方米,售价约为32万元,其收入房价比约为1:8。显然,目前商品住宅平均价位仍超出了中低收入居民的实际购买力水平。但与住宅商品化启动时的1998年的收入房价比已明显缩小。
图2-1北京市房地产投资增长
另,中国大多数省会城市的房价还在每平米2000-3000元之间,城市化刚开始,这与持续增长的购买力相比较,增长空间非常大。
2.1.5 我国房地产信托基金产生的必然性
1. 房地产也是一项投资品,尤其在通胀较高的时候,以房地产的形式保存资产,可以使资产价值得以保存。据资料了解,美国人在房地产升值中的受益高于购买股票的收益。在我国,房地产作为投资品,日益受到投资者的关注。大家知道,我国的金融市场上金融工具很少。目前普通投资者能够投资的品种有储蓄、国债、股票加上房地产。经过多次降息以后,储蓄的收益已经很低了。1年期的定期存款仅有1.98%,扣除20%的利息税,实际的利息只有1.58%。即使如此,人们对储蓄依旧偏爱有加。这更加说明普通投资者缺乏投资渠道,不能对储蓄收益降低做出反映。老百姓说:
“银行不给利息,我们把它当保险柜使。”
图2-2近年居民储蓄存款变化
图2-3 房地产销售价格指数变化
资料来源:国家统计局,《中国经济景气月报》
2. 中国人口众多,房地产市场潜力巨大,而且国内经济在最近的20多年里始终保持着良好的增长势头,房地产行业的发展必然会产生房地产行业的分工,形成房地产投资循环。目前,催生我国房地产投资循环的大环境已经初步形成:
首先,加入WTO之后,国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速形成对房地产基金的买方需求。
其次,境内外相当数量的游资已经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场,推出房地产基金恰逢其时。
再次,越来越多的国内房地产商已经意识到按照原有商业模式发展的局限性,迫切需要进行房地产融资的创新与突破。
3. 房地产开发的规范,特别是土地供应的市场化、公开化为房地产基金的崛起奠定了基础。
4. 金融投资工具的缺乏和储蓄存款的持续增长,为房地产信托基金提供了源源不断的资金来源。各社会投资主体参与房地产投资,分享其高增长的投资收益已成为现实。
5. 在资本市场中的资金往往有对风险高低、回报率多少和投资方式与期限长短都有不同要求。对于房地产来说,比较普遍的是以房地产基金的方式投资在房地产市场。而这些不同的房地产基金是希望借着投资在房地产企业或项目的不同周期而产生不同的回报与风险以达到其盈利的目的。由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法,因此也就没有房地产基金的市场可以谈,但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。
2.2 房地产基金的市场现状分析
2.2.1 国际房地产基金的发展现状
一般来讲,国外房地产基金可以分为私募和公募。公募的房地产基金可以在市场上随时买进卖出,没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长,平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现,把收益全部派发给投资者,基金解散。无论是公募还是私募,国外的房地产基金成立的目的都是比较明确,投资政策与投资的对象都会有清楚的界定,而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物
1. 投资在开发项目或者是开发企业——追求开发周期所带来的高风险高回报,其中包括了土地一级开发和项目开发。
2. 投资在经营性的项目或者是投资/控股公司——追求相对稳定回报的租金收入。
3. 投资在房地产项目的抵押贷款资产——追求固定的利息收入。
4. 投资在不良的房地产资产——追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益。
从投资的方式来说,以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时,基金会采取直接投资的方式,直接投在企业或者项目上。但在股权比例方面,一般来讲,基金都会很依赖开发项目原来的经营者来操盘,因此基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构就比较有弹性。新加坡和香港正在发展的房地产信托基金就是属于投资在经营性项目的房地产基金。
2.2.2 国内房地产基金的发展现状与问题
从国内的情况来看,现在国外的房地产基金进入的方式主要以经营性项目和不良资产为主。后者是因为有政府的政策和资产管理公司的推动,其中参与者有摩根史丹利的房地产基金、雷曼兄弟银行的商业地产基金等。而经营性的项目的风险对外国基金来讲,相对于开发项目还是比较明显和容易控制,其中如法国的Roda com与香港置地共同投资在已建成的北京的香江花园是其中一个例子。而第1种直接投资到开发项目的国外房地产基金也有如:荷兰国际集团,他们在本地市场的参与程度就很深,甚至于自己直接投资和操盘一些房地产项目,例如上海的网球国际俱乐部和住宅以及北京的太平洋城等。这些基金普遍认为北京、上海是比较值得作长线直接投资,但对于项目的性质和整个经营操盘的方案选择包括合作伙伴在内会很谨慎。
最后关于第3种外国基金以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面,现在在国内还不多。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍例如处置抵押物的问题还没有成熟。同时按揭证券化市场也没有开始,做成了收购房地产贷款资产的基金退出有很大的局限。以这种方式进入中国房地产市场相信还要好几年的时间。
国内的企业涉足房地产基金的也已经有好几家了,万通集团、万科、建业、华新国际等近30家房地产公司联合发起成立的:中城房地产投资有限公司就是一支公司型房地产基金。但管理上完全按公司治理结构设计,既无法发挥基金投资的功能,又不能最大限度的保护股东(投资人)的权益。很容易出现内部人控制或部分股东控制的局面,从而损害其他投资人的利益。
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