中国房地产基金市场的前景

    1998 79553 9.2 28547 14.1 3580 6.1 4.5 12.6

    1999 82054 7.1 29876 5.2 4010 11.0 4.9 13.4

    2000 89404 8.0 32619 9.3 4902 19.5 5.5 15.0

    2001 95933 7.3 36898 12.1 6245 25.3 6.5 17.0

    2002 102398 8.0 43202 16.1 7736 21.9 7.6 18.0

    2003 116694 9.1 55118 26.7 10106 2

    9.7 8.7 18.3

    年份 商品房竣工面积(万平方米) 比上年增长率(%) 商品房销售面积(万平方米) 比上年增长率(%)

    1996 14411.6   7900.41 

    1997 15819.7 9.77 9010.17 14.05

    1998 17566.6 11.04 12185.33 35.24

    1999 21410.8 21.88 14556.50 18.50

    2000 25104.9 17.25 18637.13 28.03

    2001 27303.1 8.76 20779.24 11.49

    2002 32522.8 19.10 29469.29 20.20

    2003 39509.7 21.50 32247.24 29.10

    表2-2全国历年商品房竣工与销售增长表

    2.1.2 城市化与住宅产业的持续发展为房地产投资提供了现实的机会

    1. 我国与几个主要国家住宅业发展比较

    我国人均GDP的水平还不高,是美国的1/36,法国的1/27,日本的1/38,马来西亚的1/4;我国正处于住宅建设快速发展阶段,住宅年建设量与现有住宅总量之比为4.36%,是美国的3.1倍,法国的4.4倍,日本的1.7倍;我国人均持有的住宅量最低,

    平均一套住宅中住4.0人,美国为2.4人,法国为2.1人,日本为2.6人。城市化进程是形成房地产需求的主要因素。1980年,我国城镇人口占总人口的比重为19.4%。2002年,市镇总人口占全国总人口比重又提高到39.1%,达到5亿人左右。同时,据公安部统计,2001年全国城市还吸纳了暂住人口4744.3万人,占城市总人口的8.5%。据专家预测,到2010年我国城市化率将达到46%,城市人口将达到6.4亿人,比目前净增1.9亿人,平均每年要新增人口1852万。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律,如果到2020年中国人均GDP增至2800多美元,那么届时城市化水平可达到60%左右。

    2. 城市化进程的加快,必然要求房地产和住宅产业与之相适应

    单单拿住宅这一项来说,按现在的城市人口计算,每增加1平方米人均住宅建筑面积,就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口达到6.4亿人,人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算,那么仅满足新增加的1.9亿城市人口,就需要建设41.8亿平方米住宅。2001年,我国的城市化水平(城镇人口占总人口的比率)约为37.7%,年均增长率稳定在1.5个百分点。以2001年末全国人口12.76亿,城镇人口4.8亿为基数,按2001 年人口自然增长率0.70%估算,每年新增总人口893.2万,其中城市人口336.7万,由于城市化进程,城市增加人口1914万,每年新增城市人口2250.7万。据联合国机构分析,每个国家的人口城市化率在30%至50%区间,人口的城市化进程将加快。城市化达到70%后,进程会明显减缓。因此,我国每年增加1.2-1.5个百分点的城市化进程大约能维持15-20年。从这方面看,房地产行业保持强势的时间会很长,当然中途一两年的调整也是很可能的。英国城市人口与农村人口的比例从3:7到7:3经历了200年,美国大概花了100年。但是日本只用了20 年,经济后发的优势,所以我们的进程也可能在15到20年。

    3. 改善住宅条件是未来房地产持续发展的主要推动力

    2

www.dichanshequ.com 001年,我国城市人均居住面积为15.5平方米,人均建筑面积20.8平方米。人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3,德国、法国的1/2;户均建筑面积不到美国的1/2,相当于英国、日本的2/3;人均住房间数0.75间,不到美国的1/3,只有法国、日本的1/2。如果要达到2010年人均25平方米,以4.6亿城市人口计,到2010年,需新增住宅20.7亿平方米(相当于目前每年的城市住房开发量的5倍)。可见要实现“人人优其居”的目标,需要建设很多的住宅。此外,在城市家庭户中,12%的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下,27%的家庭人均住房面积在8—16平方米。户均住房间数2.27间,人均不到1间住房。其中,无房户占0.1%,只有1间住房的家庭占25%。还有近15%的家庭无独立厨房,近30%的家庭无独立厕所,近13%的家庭没有饮用自来水。据调查,当前全国城市居民对现有住房的满意率不到20%,有48%的居民表示有意在未来三年内换房迁居,其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67%。据2001年统计,目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米,尚有300多万户家庭居住在危旧房中,改善住宅条件的另一项工程是旧城改造。自1999年开始中国城市旧城改造工程就广泛而持续地进行着,每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁和新造,也以住宅建设为主。

    表2-3 城市居民人均消费支出:

    2.1.3 上海、北京等主要城市未来的房地产需求潜力极大

    统计显示上海商品房销售与竣工面积之比由上世纪90年代1997年前为1∶2左右逐渐趋向平衡,见下表。

    表2-4上海商品房销售统计表

    单位:万平方米

    年份 商品房销售面积 商品房竣工面积 销售面积与竣工面积之比 商品房个人购买率 存量房买卖面积

    1991 64 107.67 1:1.68 14.06

    1993 145 320.00 1:2.21 42.07

    1997 686.45 1454.96 1:2.13 76.0 162.40

    1998 1150.77 1565.34 1:1.36 85.5 315.23

    1999 1328.67 1468.62 1:1.11 92.1 510.84

    2000 1557.87 1634.62 1:1.05 93.1 778.52

    2001 1796.64 1758.01 1:0.98 91.1 1422.43

    2002 1960.60 1983.92 1:1.01 98.5 1790.48

    2003 2376.41 2578.24 1:1.09 2306.06

    资料来源:上海市房地产管理局

    通过历年的数据不难发现,市场的供求关系逐渐趋于基本平衡、协调发展的状态。存量房的交易越来越活跃。住宅的空置面积从2000年开始迅速下降,1999年空置一年以上达519.2万平米,到2002年底已降为134.24万平米。市场的需求旺盛,并且处于一个健康的发展态势下。现在的价格体系是能被市场所认可和接受的,它的发展方向应该说是良好的。房价的涨幅并没有影响到市场的销售。

    上海市场的需求情况应是稳定且持续的。最根本的就在于它的经济辐射力。目前的上海住宅房产市场的目标购买群来源非常广泛。包括:跳跃式改善居住条件的群体,外省市和境外人士,新生代,属于资本运作目的的群体。考虑到未来10年的良好经济发展形势,这些目标群体的构成应是比较稳定的,其稳定性是持久的。上述判断的主要基础是:

    1. 1997年以后,上海的房地产市场得到了较快的发展,至2002年底,房地产业的增加值已占GDP比重的6.9%。中央的18号文件肯定了房地产的支柱地位,上海也已确认了房地产业在本市国民经济产业中的支柱地位。这对房价的走势起到了导向作用。

    2. 中国加入WTO后,上海的城市经济功能定位已经发生了变化,它已不仅仅是中国的经济中心之一,更需要发展成为世界级的大都市,房价的上涨也就有了空间。

    3. 2010年上海举办的世博会将大大提升上海的城市地位,用于世博会园区建设的直接投资将达到30亿美元,而由此带动的基础设施建设投资将会有150亿到300亿元人民币。旺盛的投资需求必将推动房地产的发展,引发市场需求和房价上涨。

    4. 从2000年到2010年上海将继续推进新一轮的旧区改造计划,初期平均每年将完成拆除旧住房300万平方米,由此将产生多大的住房需求。

    5. 外资的进入进一步拉动也保持房产价格的稳步上升。

    6. 房价的上升是有其经济平台为依托的

www.dichanshequ.com 。新世纪上海市提出的建设“国际金融、航运、贸易和经济中心”的目标就是现阶段的一个新的平台。

    7. 目前房价较高也有其成本因素。它包括建筑安装费、工程配套费、土地使用费和贷款利息等。还有,上海市控制城市中心区域容积率不超过2.5也会导致房价的高位运行。

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