业委会蜕变的“病理分析”
文\刘昌兵
“不给我工资就炒掉你！”、“免我物业费，我就让你继续干！”、“吃喝玩乐挂维修基金费报销！”……近年来频频发生的一些业主委员会及其委员要挟物业管理企业的恶劣行为，表明这些业委会及其委员打着代表广大业主的幌子牟取私利，已成为物业管理行业健康发展的一大祸根。有鉴于此，本文特对某些蜕变了的业委会及其委员作如下病理分析：
一、法律地位缺失的体制设计使得业委会难有作为
我国法律规定参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在物业管理行业内外，业委会的代表性一直是一个比较有争议的问题。业委会虽然是依法成立的，但现有法律法规未规定业委会可以经过登记后取得法人资格，所以业委会不是法人；目前在物业管理实务中，人们普遍把业委会作为其他组织来对待，但从法律责任上分析，业委会委员或者业主都不可能对业委会的行为承担最终责任，因此，业委会也不属于其它组织。也就是说，按照现有的法律规定，业委会并不具备任何法律主体资格。
由此引发的最大问题是如果业委会所做的决定损害了广大业主的利益，它该负什么责任？全国绝大多数业委会的委员都是兼职，不可能有很多时间和精力来处理业委会的事务。虽然一些地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业委会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但如何保证业委员的工作效能仍是一个普遍性的难题，更谈不上承担什么责任了。
在物业管理行业较发达的国家或地区，法律一般要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责。也就是说，业委会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业委会委员有违反规定职责的情况就必须承担罚款、训诫等法律责任。为了保证委员的利益，一般还规定业委会成员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。
二、消费心理不成熟及物业管理知识贫乏导致业委会非理性维权
尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，未意识到物业管理企业与业主目标利益的一致性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对交纳物业管理费的抵触情绪较大。这样一方面物业管理企业要收费，消费者却不肯交费，导致本来不是很好的居住环境更加恶劣；另一方面，受传统消费观念影响，消费者总希望用有限的钱买到更多东西，这在物业管理消费中是很难实现的。此外，目前很多小区居民的权益意识还不够强，往往等到和物业管理公司矛盾激化后才想到成立业委会来维护自己的权益。
从全国范围来看，业主的物业管理知识大都比较片面，仅用价格高低进行判断。按照有关法律法规规定，业委会一旦成立就可以代表全体业主解聘物业管理公司，业委会成员表面上看无利可图，没有工资，没有利益，完全靠个人的牺牲精神、奉献精神和道德品质。这种情况下，个别业委会及其成员的权力欲和私欲过强，市场运作又不规范，造成了业委会非理性维权的先天基因缺陷。特别是有的业委会成立以后并不能够代表大部分业主的意见，业主往往意见不统一，使得物业管理公司左右为难，工作难以展开。
面对业主消费心理的不成熟及物业管理知识的贫乏，业内人士纷纷指出，政府要做好引导工作，对业委会加强指导和帮助，这样才能产生一个健康的小区。 &nb
许多地方的业委会容易“难产”，而香江花园业委会却成了香饽饽，一下子冒出了两个，并且水火不相容。原因是该小区拥有巨额的副业收入，一份《香江花园物业管理委托合同》透露了其中的部分秘密。合同规定：香江花园的副业收入，在扣除成本后，剩余部分的20％提留做维修基金，40％补充业委会办公经费，40％归物业管理公司。那么，这笔副业收入到底是多少呢？香江花园每年包括管理用房出租、公共位置广告等收入就有30多万元，还不包括其他收入。
前不久，涉嫌敲诈的原深圳市福田区天泽花园业委会主任黄某被正式逮捕。据警方介绍，2002年，香港人黄某当选为天泽花园第一任业委会主任，先后六、七次带领业主上访维权，并以此为借口向开发商3次“借款”共26万元。黄某的借条打得十分离谱，上面写道：我向发展商借钱，双方必须保密，如有违约，违约方必须赔偿十万元，所借款项十年内不交利息。另外，黄某还以业委会名义私自与管理处签订协议，将小区的架空层出租出去，为个人牟取暴利。
……
通常来讲，业委会的违规操作一般都较为隐蔽，业主很难进行监督。《物业管理条例》（以下简称《条例》）对业委会的权限已有所限制，规定一切重大决策须经业主大会投票通过，而业委会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘物业管理企业，签订物业服务合同。但许多的业界人士认为，该条款在实践中的操作性并不强，主要问题是召开全体业主大会不容易，如果是一个规模达到1000户以上的住宅区，召开业主大会更是困难重重，广大业主的监督权就容易流于形式。因此，如何规范业委会成立、监督业委会、提高业委会及其委员的素质，已成为物业管理的一大难题。
四、游离于体制之外的准业委会让开发商褒贬掺半
目前，全国各地出现不少购房人士自发聚集与开发商进行谈判的案例，这其中也有一些是开发商主动组织购房人士开展活动，进行联谊，讨论楼盘开发、建设中的一些事宜。于是，就出现了这种游离于体制之外的“准业主委员会”。
从法律层面看，这样的组织肯定不是业委会。《条例》规定，业委会是物业管理中各种法律关系的一个主体，是业主大会的执行机构，其组建应该遵循法律程序，得到法定多数业主的选举或认可。而且，业委会是基于业主对房屋的所有权而产生的，也就是说基于物权产生的。而“准业主委员会”的成员并没有取得房屋的所有权，他们与开发商签订购房合同，预期将取得房屋，不是基于物权，而是基于债权形成的。这是与业委会的本质差别，这种差别决定了购房人士的组织不可能是业委会，不能行使业委会的相应权利。实际上，这样的“准业主委员会”就是购房人士的集合体，表现在将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使，其作用与范围是有限的，只能影响到该组织范围内的购房人士，而不是全部购房人士的民意代表。
从乐观方面看，开发商积极地同购房人士进行交流，是件好事情。但值得重视的是，这些“准业委会”并未满足于对开发商施加影响，已开始介入到物业管理中来。这样固然有利于保护业主的权益，但由于这些购房人士不是业委会委员，他们其实无权做出这样的决定。如果开发商接受“准业委会”的提议，对建筑设计进行了改动，极有可能对其他购房人士构成违约行为。
五、走出自治维权误区是业委会健康运作的归结点
对于一些蜕变的业委会及其委员，在理清其病理特性后，如何对症下药，给予医治呢？笔者认为，除抛开前面第一条提到的制度大环境因素外，首先要澄清“业主自治≠业主直管”的道理。目前，人们对业主自治的理解存在误区，把由物业管理企业实施的物业管理行为排除在业主自治概念之外，狭义地认为只有排除了物业管理企业，业主自己牢牢掌握了财权、事权、人权等所有权力，才是业主自治。实际上，一个社区的业主往往成百上千，不可能做到真正的业主自治，所谓的业主掌握自治权力，极易被业委
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