用好维修基金 立法须完善

    不成熟的楼市伴随的必然是不成熟的物业管理制度,而维修基金存在的问题和困境根源就在于立法滞后和制度缺陷。随着公民法治意识增强,关于维修基金维权浪潮凸现。唯有剖析问题并对症下药才是出路。

    (一)法规冲突严重。1998年实施的《广东省物业管理条例》规定的基金交纳主体是物业建设单位也就是开发商,而1999年建设部出台的《维修基金管理办法》却规定是业主。尽管随着国务院2003年出台的《物业管理条例》明确缴纳主体为业主,然而,针对2003年之前的维修基金应当由谁缴纳,业主、开发商则进入互相扯皮状态,纠纷自然产生。

    (二)权利主体地位尴尬。物业管理条例明确规定维修基金属业主共有,由业主委员会行使监督和审批权。先不说业委会成立如何艰难,即便成立,业委会仍处于有实体权利而无诉讼地位的尴尬局面。“无救济则无权利”,业委会维权之路不可谓不艰辛。

    (三)现行法规缺陷明显。主要表现:一是法律空白多,漏洞明显。比如对维修基金的收益归属、欠缴、追缴、续筹等问题基本属于空白。二是法律术语使用不准确。比如《物业管理条例》规定,维修基金用于公共设施的“维修”,而建设部规定的是“大修”,这两者的内涵和外延均难以界定。三是制度设计不科学。如维修基金的使用程序极其烦琐,导致其使用率低,不能发挥应有作用。又如将基金的缴纳与房款捆绑,为开发商提供可乘之机,以房价为基数来计付基金,造成了不公平。

    (四)监管不力。一是法律赋予房屋管理部门监管的权限却没有相应的配套制裁措施,更没有赋予其申请法院强制执行的权力;二是房管部门自身存在疏于监管的问题。

    维修基金与百姓利益息息相关。解决维修基金痼疾迫在眉睫,而根本的出路就是进一步完善立法。应当赋予业委会主体资格,制定相应细则以保障业主的知情权和监督权,同时科学合理设置缴纳标准和方式。比如由开发商于办理房屋预售时先行垫付维修基金,基金缴纳标准按当地同业标准以面积计付,尝试引入年审或年检制度等。建议有关职能部门切实加大监管力度,实现维修基金管理信息化,方便居民自由查询,从而堵住资金漏洞。