物业公司物业管理委托合同的制定

物业公司物业管理委托合同的制定提要：物业管理委托合同是开发商（业主委员会）与物业管理企业之间制定完成的。开发商（业主委员会）与物业管理企业之间

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　　物业公司物业管理委托合同的制定

　　一、制定物业管理委托合同应遵循的原则

　　1、合法性原则

　　《经济合同法》第四条明确规定：制定经济合同必须遵循国家法律和行政法规，任何单位和个人不得利用合同进行违法活动，扰乱经济秩序，损害国家利益和社会公共利益，牟取非法收入。制定物业管理委托合同是一种法律行为，它的制定及内容必须合法。所谓合法，就是指经济合同的内容、程序、要点必须符合国家法律和法规的要求，只有遵循合法原则，才能得到国家的认可和具有法律效力，当事人的权益才能得到保护，并达到当事人双方或多方制定经济合同预期的后果。凡是违法的经济合同，即使是当事人双方自愿制定的，也是无效的。

　　2、平等互利、协商一致原则

　　物业管理委托合同是开发商（业主委员会）与物业管理企业之间制定完成的。开发商（业主委员会）与物业管理企业之间在法律上是平等的两个行为主体。因此在制定物业管理委托合同、确定其管理内容时，应本着平等互利、协商一致，把目标物业管好的原则。具体地体现在以下两个方面：

　　（1）经济法律地位一律平等。作为经济合同的当事人，不论其级别大小，所有制形式如何，也不论其经济条件如何优越，在签订物业管理委托合同的活动中，双方处在平等的法律地位上共同协商，不允许一方以强势欺压另一方。

　　（2）双方当事人意见表示一致。经济合同是双方当事人在意思表示一致的基础上，充分表达了意见，经过协商一致而达成的协议，不允许任何一方违背对方的意志，而把自己的意见强加给对方，凡通过胁迫欺诈等手段把自己的意志强加给对方的，即使签定了经济合同也是无效的。

　　（3）双方权利义务对等。签订物业管理委托合同的双方都应平等享受权利和承担义务，一方在从对方得到利益的同时，要付给对方相应的代价，而不能只享受权利而不承担义务。例如广大业户（使用者）在享受物业管理企业对小区的环境、治安、绿化、道路等方面优质服务的同时，也要承担定期交付物业管理费用的义务。同样，对物业管理企业来讲，它有收取物业管理费用的权利，也承担着业户（使用者）提供一定优质服务的义务。

　　二、物业管理委托合同的主要内容

　　目标物业通过公开招标（或邀标或议标）确定了物业管理单位之后，开发商（业主委员会，称之甲方）就将代表全体业户与物业管理企业（称之乙方）签署委托管理合同。物业管理委托合同主要内容有：

　　1、管理方式

　　目标物业的管理方式在委托管理中应明确。通常有自行管理、顾问管理、合作管理和全权委托管理四种。选择那一种管理方式，一方面是开发商或业主委员会的意向；另一方面要结合目标物业的历史、现状等实际情况而定。但无论选择什麽样的管理方式，物业管理企业都要坚持权责对等原则。只承担与其拥有的管理权限对应的管理职责。

　　2、管理权限

　　为保证有充分的管理权履行其管理职责，维持目标物业日常高效的管理运作，在委托管理合同中对管理权限的规定要明确、清晰、规范。

　　3、管理目标

　　管理目标就是目标物业的管理运作预期要达到的水准，这与物业的配套设施、设备状况、使用者层次结构及素质状况、业户的心理期望值、管理费的收入状况等因素密切相关。因此，制定管理目标，一定要结合目标物业的实际情况，在满足业户要求的同时，又要实事求是、客观科学。

　　4、管理酬金

　　管理酬金是物业管理企业最主要的收入来源。管理酬金标准与物业管理的运作难度、水准要求，以及物业规模、竞争对手状况、业户经济承受能力等因素密切相关。对于酬金坚持责权对等原则，以行业平均标准为参照，适当调整，提出双方都可以接受的酬金标准。

　　许多开发商（业主委员会）根据目标物业状况，按照国家物价部门关于物业管理服务费收取标准的规定来确定物业收费标准。通过企业内部成本核算，扣除必要成本、税金后，剩下来再做管理酬金。

　　5、合作期限

　　从物业管理运作连续性以及物业管理服务质量来看，合作期不能太短。合作期太短，不利于物业管理企业在目标物业管理运作中去贯彻本企业的管理理念，形成与目标物业相适应的管理模式和特色，也难以体现其专业水准。一般合作期限都以三年或三年以上为宜。

　　6、经济责任

　　在物业管理委托合同中应说明其各方应承担的违约责任，主要有以下三点：

　　（1）因物业管理企业管理不善（而非使用人的原因）造成公共设施的损坏等经济损失，须由物业管理企业负责赔偿经济损失，承担经济责任。

　　（2）业户不得借故拖欠各项付款，如逾期不交，应额外支付滞纳金。滞纳金计算方法应在合同中或《管理公约》中明确规定。

　　（3）中断合同的违约金赔偿。双方一经协商达成意向签订物业管理委托合同之后，如一方无正当理由而中断合同的实行，则要赔偿违约金。

　　7、争议解决

　　房地产开发商（业主委员会）与物业管理企业在物业管理活动

　　中，碰到问题的出现产生了争议是完全正常的现象。因此，在物业

　　管理委托合同中，必须明确出现纠纷以后的相应处理办法。

　　三、物业管理委托合同的实例

　　附《物业管理委托合同》示范文本

　　物业管理委托合同

　　

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