关于小区《物业服务合同》中业主若干问题的回复

关于小区《物业服务合同》中业主若干问题的回复提要：关于物业服务费有所差别的问题（业委会、XX物业）回复：2.37元/月?平米为测算的是整个小区物业费的均价，与原物业费均价（2.42元/月?平米）相差无几

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　　关于小区《物业服务合同》中业主若干问题的回复

　　一、本次物业合同的签定是否需要“经过业主过半数同意”

　　（业委会）回复：当然需要，但这里面有两个问题需要澄清：（一）怎么叫“过半数”？首先业委会于**年9月8日召开了业主志愿者会并发布了《ZZ家园业主委员会通报（**年第一号）》，把为什么要与XX物业签定合同的原因和必要性向业主进行了通报，绝大多数业主表示理解和支持；其次经过有部分业主参与的《物业服务合同》于9月19日予以了公示，即《ZZ家园业主委员会通报（**年第三号）——物业合同公示通知》，根据近期业主反馈意见，部分业主提出了一些好的意见和建议但对签定合同是支持的，虽有部分业主（10位业主）不同意，只占小区业主数的10 %多一点，这说明同意和支持业委会与XX物业签定《物业服务合同》的业主是占多数的，已经“过半数”；（二）业主对ZZ小区的现状必须有一个清醒的认识。ZZ家园当前仍然是处在一个紧急的状态下，最根本也是最基础的物业交接工作还没有完成。如果不能及时签定物业合同，XX物业就不得不撤离，小区将再回到6月份的混乱无序的状态，这个后果业主无法承受，这个责任业委会无法承担；签定物业合同是业主获得一个安定环境的最基本的前提，只有这样我们才能有一个稳定的后方，才可以无后顾之忧地地解决物业交接的这个对小区来讲最重要也是最重大的问题，否则我们就可能“丢了西瓜，捡个芝麻”，甚至是什么都捡不到。

　　二、关于物业服务费有所差别的问题

　　（业委会、XX物业）回复：2.37元/月?平米为测算的是整个小区物业费的均价，与原物业费均价（2.42元/月?平米）相差无几，而小区内有塔楼、有板楼，且各楼情况并不相同，在当前情况下（交接未完成，很多资料缺失），计算非常困难和复杂，故各楼仍沿袭历史的做法，即按照原物业费标准收取；

　　XX物业为减轻业主负担，取消了很多应收的费用，如企业管理费和利润（参见“物业费测算表”中的“调整前”）、生活垃圾清运费（参见合同第十三条第二款）等。

　　三、“小区有很多楼顶私搭乱建，侵害了业主利益的，楼内群租户影响其它业主生活，给业主带来安全隐患，在楼内设公司的。”

　　（XX物业）回复：小区私搭乱建和群租等现象属于严重违法行为，侵害了业主的利益，影响了业主的正常生活。群租户在楼内乱丢垃圾，有的甚至在楼道内随地大小便，虽曾多次制止，但收效甚微。

　　在此之前，XX物业已经对私搭乱建和群租的情况进行了统计和登记，还制止了5号楼一单元1201号房间在顶层搭建违法阳光屋。在今后的管理工作中，XX物业会加大宣传、劝阻、制止的管理力度，力争此种违法现象不再出现，使私搭乱建和群租等情况不再蔓延。

　　另外，XX物业在业主办理装修手续时，严格控制，一经发现一律不予办理手续。在装修检查、巡视过程中，发现有私搭乱建和群租等现象，立即要求停工，同时报送业主委员会共同制止。

　　针对目前这些违法现象，XX物业会将统计和登记的私搭乱建和群租情况，在业主委员会的协助下，上报给政府及街道相关执法部门，XX物业会积极配合政府的进行执法。

　　四、“物业对各楼内公共设施使用租用的收入公示以及楼内地下一层租用范围，租用者是否有安全使用条例，本楼内曾有业主放置有毒化学物品。”

　　（XX物业）回复：北京市关于地下室存放物品是有明确规定的，有毒化学物品是严禁放置在生活居住区域内的，此举严重影响小区业主的安全和生活，XX物业对此种不负责的行为将坚决制止。

　　（业委会）回复：目前地下空间仍在老物业手里拒不移交，业委会正在积极与相关政府部门沟通，收回的决心不变。如果地下室设备层等能够收回，会根据房间的性质做出选择，即设备层的管井阀门所在的房间，只做为设备设施专用房间，不做它用。其他的可利用房间，业委会将根据业主意见和小区的整体要求进行合理利用。

　　五、“快捷酒店目前仍然侵占全体业主的权益，应如何解决？”

　　（业委会）回复：快捷酒店侵占业主利益一事，业委会正在和侵占方魏公元鼎开发商交涉，对于涉及到的业主共同利益，业委会将向其收取相关必要费用。

　　（XX物业）回复：本次签订的物业服务合同是针对ZZ家园1号楼到6号楼的物业合同，待本服务合同签订后，XX物业会针对2号楼底商、7号楼、8号楼、快捷酒店和幼儿园的物业服务管理权做出判定，上述单位如和本小区共用一套设施设备，则应当承担物业服务费用并协助业委会收取其它费用；

　　六、“服务标准及服务监督，如果出现服务不到位，出现多少次就算违约？取证的标准？比如楼道内出现打扫卫生不合格，出现臭味的情况如何认定？建议每个业主有物业统一发放的意见单，业主有权投诉，如果超过多少次后，业主有权减免相应的物业管理费用。”

　　（XX物业）回复：XX物业本次合同执行的物业服务标准为物业三级服务标准（法律有规定），标准中明确了服务的项目和要求等，并明确了各部门的岗位职责，所有服务部门都有专人来安排工作和检查工作，各部门主管对每天工作质量都有检查，检查结果均记录在检查记录上。XX物业对客户提出的意见和投诉都会逐一记录，每件事情都逐一到现场核实，发现问题逐项整改。针对住户的书面和口头意见，我们制定了回访程序，对住户提出的意见和投诉根据检查和整改结果逐一解答，并将回访的整个过程和结果记录在案，目前回访的效果基本达到住户满意。

　　（业委会）回复：业委会将根据合物业同约定进行满意度调查，从而监督XX物业的服务质量。

　　七、“安全问题。楼内、地下车库、园区内的安全标准是什么？要有量化数据，秩序维护人员的数量？目前园区内的所有门禁

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