我们可以想象一下,如果当时接受了那10万台的订货,当时能盈利应该说是没有问题的,可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之,为谋求公司的长远发展,不能为一时之利所驱动,应该用战略眼光去看盈利。
2.多盈与少盈
物业管理公司要赚钱,以赚钱多少来衡量其经营管理的成败,盈家似乎应该永远是盈家。其实不然,殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合,如果毫无节制地拼老本,最终将会加速公司生命力的衰败。
日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是认真努力的工作者,可是今年的景况显示,前途黯淡不堪设想,因此各位都在烦恼,我觉得这是重大的问题:大前年赚钱,前年又赚钱,而去年又赚钱,要是今年再赚钱,那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱,又希望第4年再赚钱,哪有这么简单的事。连续赚了3年,假如今年不赚,退还一年的利润,还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的,这是很好的现象。前3年赚钱,而第4年又想再赚,那就好比‘尺蠖’一样,伸至极限之腿退不回来,只有死亡。那么是死好呢?还是退还一年利益而生存好呢?当然是选择今年不赚,而期待明年再赚,后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”
“尺蠖”能退一进二,一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。
(二)盈利预测
利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。
经营管理利润的计算公式为
年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金
在实际工作中,可以编制“利润预测表(损益表)”
(三)盈利的目标管理
公司利润受多因素制约,所以目标利润的实现,要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作,要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实,并采取必要的保证措施。
目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。
目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润,并将目标利润在盈利计划中反映出来,使其成为正式的财务目标。
目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标,再由总目标分解成分目标,层层展开,形成一个目标网络。
实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点,对每一个控制点进行事前预测,规定其具体标准,事中进行比较分析,发现偏差,寻找原因,采取补救措施。
信息处理是指信息反馈系统,及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。
奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣,以确保利润目标的不断优化。
(四)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系,确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上,公司既无盈利又无亏损。
1.线性盈亏平衡分析
一般可用图解法处理。
四、融资决策
物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素,一是可能得不到资金,二是可能得到资金的代价很高,以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金,提高资金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融资决策的特点
1.综合性
物业管理公司需求的流动资金,相当一部分来自于金
2.政策性
物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求,服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤,从而体现较强的政策性。
3.调节性
公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用,这就使融资决策具有明显的调节性。
(二)融资决策程序
融资决策没有一个固定的模式,而是一个动态过程,根据具体情况变化而相应调节,但最基本的环节有:确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。
确立目标,是指在一定的环境和条件下,在预测的基础上,制定融资活动预期达到的结果。决策目标,要通过分析和研究各种信息资料,不仅要考虑需要,还要考虑可能,适时、准确地作出判断,要求具体、明确。
拟定方案是融资决策的基础,这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时,应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境,掌握尽可能多的经济信息,确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个,以便进行方案分析、比较和选择。
选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标,对多个决策方案全面分析比较,筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。
实施方案是制定周密的计划和相应的措施,以保证融资决策方案的贯彻执行。
反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中,对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈,以便适时调整融资方案。
(三)融资过程费用
物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息,还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有:
(1)中介费。一般为融入资金的0.25%~1%,付给金融机构或融资中介机构。
(2)承诺费。为融入资金额的1%左右,主要为补贴金融机构筹款开支。
(3)律师费。为融入资金额的1%左右,比例浮动较大。
(4)评估费。一般为融入资金额的0.5%左右,主要是担保物评估。
(5)罚金。
(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。
(四)签署融资合同的注意点
物业管理公司在签署融资合同时,必须明确的问题和注意事项有:
(1)融资人;
(2)被融资人;
(3)融资的性质和用途;
(4)融资金额,包括货币种类及其金额;
(5)融资期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)还本方式;
(10)各种费用规定;
(11)提前还款处理;
(12)提款方式;
(13)金融机构权利;
(14)其他重要事项,包括融资合同生效等。
五、贷款种类
为了适应主动式管理,物业管理公司经营管理和服务离不开贷款,本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。
(一)国内贷款
1.流动基金贷款
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