物管培训-房屋设备维修管理

    (1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作,对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收,而且还包括对维修后房屋设备的验收,以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。
    房屋设备的第一次验收为初验,对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间,对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

    (2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括:
    ①确定维修及保养工作的类别和内容,具体包括:日常及周保养内容;月维修保养内容;季度、半年、年度维修保养内容;大修理内容。
    ②设备维修、保养的要求。
    ③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求,研制预防性维修保养计划,并分期分项下达给维修人员、使用人员实施,并进行监督和检查。
    ④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制,应采取大修集中、维修分散的组织形式。
    进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力,防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象,充分发挥设备潜力和使用效益,正确掌握设备状况,提高设备运行效率;实行预防性维修保养制度,可以延长设备的修理间隔期,降低修理成本,提高维修质量;实行预防性维修保养制度,还可以保证房屋设备的安全运行,也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。

    (3)值班制度。建立值班制度并严格执行,可以及时发现事故隐患并排除故障,从而保证设备安全、正常操作运行,其具体内容如下:
    ①值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要临时离岗,必须有符合条件的人替岗,并交待离岗时间及去向。
    ②根据操作规程及岗位责任制的要求,密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。
    ③如发生设备故障,而当班人一时不能处理,应按报告制度及时报告给有关人员。
    ④调度值班人员接到请修通知后,应及时通知有关班组,安排人员前往维修。
    ⑤所有值班岗位都必须安排人员值班,且要到岗到位。如需调班,必须报主管人员同意。就餐时间,实行轮换就餐制,并通知同班人员配合。
    ⑥值班人员应安排统一的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,因故不能值班者,必须提前征得班长同意,按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员,保证岗位上有人工作。

    (4)交接班制度。搞好交接班工作,可以保证值班制度的实施,其主要内容是:
    交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作,正点进行交班。交接班的准备工作有:查看运行记录,介绍运行状况和方式,设备检修、变更等情况,清点仪表、工具,检查设备状况等。

    出现下列情况不得交班:
    ①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时;
    ②交接班准备工作未完成时;
    ③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。
    交接班清楚后,双方要在值班登记本上签字。

    (5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况,及时发现设备管理中存在的问题,以便及时解决。其具体内容有:
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www.dichanshequ.com p; ①下列情况报告班组长:
    a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况;
    b.设备出现故障或停机检修;
    c.零部件更换及修理;
    d.运行人员暂时离岗。

    ②下列情况报告技术负责人:
    a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况;
    b.采用新的运行方式;
    c.重点设备发生故障或停机检修;
    d.重点零部件更换修理、加工和改造;
    e.员工加班、调班、补休、请假;
    f.与上级或外协单位联系。

    ③下列情况报告经理:
    a.重点设备发生故障或停机修理;
    b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工;
    c.系统运行方式的重大改变;
    d.系统及主要设备的技术改造;
    e.系统或设备的整改工程及外委施工;
    f.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整;
    g.员工一天以上的请假,班组长以上的员工补休、换班。

    (6)工具领用保管制度:
    ①个人领用工具品种根据工种发放,由员工申请部门经理批准,到仓库办理领用手续,工具由个人负责使用、保管。
    ②班组领用的公共工具品种,由各领班申请,部门经理批准后到仓库领用,领用后由领班保管,班组交接班时,按交接班制度交接公用工具。
    ③工具发生丢失、损毁,由保管者说明原因,向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。
    ④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏,经部门经理批准可办理报废,保管人重新办理领用手续。
    除了上述设备管理制度外,还有工程设备请修制度,设备技术档案资料保存管理制度,房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度,承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系,从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

    (7)设备操作维修安全规定:
    ①所有机电操作,维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程,并树立“安全第一”的思想,既要保证设备的安全运行,又要保证工作人员安全。
    ②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核,熟悉所辖楼宇的设备情况后,才能上岗工作。
    ③设备房应该配置安全操作用品,例如配电房配置绝缘手套,并要认真保管。
    ④工作人员进入设备房内严禁吸烟。
    ⑤非电气工作人员未经允许,不得私自进入变、配电房。
    ⑥对于设备正常运行参数定时检查记录,如参数异常,必须及时处理。
    ⑦电气部分维修,必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上,以防事故发生。
    ⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

    3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍

    物业管理公司如何适应物业管理的科学化,设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求,应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。
    (1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习,保证各种建筑设备正常运行。住宅小区(大厦)人员相对集中,各种设施多,这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作,设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识,熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定,在实际工作中加强管理意识,做到“勤察、多思、善断”,对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正,发现设备不正常时,立即通知有关部门停机检修,迅速查明原因。
    (2)技术人员要“一专多能”,适应机电管理的需要。住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多,通常是24h运行,因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强,

www.dichanshequ.com 需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中,机电人员数量受到定编的限制,需要处理的事情又无定性,所以出现有时机电人员事情干不完,有时却没有多少工作做,造成工作量极不平衡。为了克服这一现象,必须实行“一专多能”的用人制度,所谓“一专多能”,就是机电维修人员以一项专业技术为主,培养多种技术职能,在工作中能“提得起、放得下”,胜任多种工作,使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是,在采用“一专多能”的工作方式时,不可盲目强求,切忌无证上岗,造成不安全事故发生和其他损失。
    (3)加强巡视检查工作,保证机电设备完好运行。住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散,在机电人员编制有限的情况下,采用巡视检查的方法来掌握其运行情况,是切实可行的。采用这种工作方法时,首先应将设备及区域进行划分并分配到人,落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次,以督促、检查落实情况,保证机电设备的完好率。

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