物业管理企业的迅猛发展,物业建设中的科技含量在迅速上升,网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力,就必须依靠技术进步,而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。
三、XX广场综合楼现代化设备带来的新问题
现代化设备在XX广场综合楼的大量使用,使企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况,给设备管理工作带来了一系列的新问题。例如:竣工后的基础资料不齐全;早期无先进的设备管理体制;现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益,但同时也导致了一系列严重的后果,如:故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等;设备的投资和使用维护费用大量增加,迫切要求注重设备与设备管理的经济效果;现代化设备技术综合性强,全过程环节多,且相互影响、相互制约;使用现代化设备,岗位分工较细,经常是单工序操作,设备结构复杂,人的感官能力难以适应。
四、XX广场综合楼设备管理的解决措施
(一)建立先进的设备管理体制
1、按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式,结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系,提高工作效率,体现先进性。
2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例;必须熟悉设备的技术理论知识,必须具有一定的业务能力。
3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平,对管理人员实行岗位责任培训,对操作人员实行使用维护培训,对检修人员实行技能培训,并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。
(二)建立完善的设备管理规章制度
作为一个好的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度,设备管理规章制度包括:设备管理岗位责任制度;设备基础资料管理制度;设备运行和维护保养制度;设备检修制度;固定资产管理制度;培训教育制度;特殊设备管理及应急制度;各类机房、变配电机房的出入登记制度等。
(三)做好设备管理的基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全。利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料电子化、网络化,活化其作用。
设备的基础资料包括:
1、设备的原始档案
设备的原始档案包括:基本技术参数和设备价格;质量合格证书;使用安装说明书;验收资料;安装调试及验收记录;出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台帐
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片,设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇集进行统一登记,形成一本企业的设备台帐,从而反映全部设备的基本情况,给设备管理工作提供方便。
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造
每台设备建立一本设备技术登记簿,它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有:设备概况:即设备台帐上的资料;设计参数和条件、技术标准及简图;设备运行状况;备品配件;设备维护保养和检修情况;设备大中修记录(包括时间、费用、人员);润滑卡;设备事故记录;更新改造及移装记录;报废记录。
设备技术登录应及时准确齐全,应反映该台设备的真实情况,用于指导实际工作。
4、设备系统资料
XX广场综合楼的物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成,任何一种设备或传导设施发生故障,系统都不能正常制冷。
因此,除了设备单机资料的管理之外,对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括:
竣工图。在施工时原则上应该按施工图施工,但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动,把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来,尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来,容易造成管理上的困难。施工结束,把施工中变动的地方全部用图重新表示出来,这样的图纸符合实际情况,这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
系统图。竣工图是整个物业或整个层面的布置图,在竣工图上各类管线密密麻麻,纵横交错,非常复杂,不熟悉的人员一时也很难查阅清楚,系统图就是把各系统分割成若干子系统(也称分系统),子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明,表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然,可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。
(四)加强培训教育工作,做到专业管理同全员管理相结合
越是优秀的物业管理企业,越应注意对员工的培训、教育。
专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的,还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度,共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此,对操作使用设备的人员要加以培训教育,要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识,教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备,并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗,全面提升从业人员的整体素质。
结论
本文结合XX广场物业管理的设备管理,对设备管理方面做了重点阐述。当今时代,世界经济区域集团化趋势日益明显,各国经济日益被纳入世界经济体系,加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨,产业结构正向高增值型与知识集约型转变。以现代高科技为基础,知识、技术密集,结合国家和各物管企业的具体情况对国内外先进的设备管理经验和方法加以消化和吸收,使设备管理工作逐步同国际接轨,以适应市场竞争激烈的要求。大力推行现代设备管理,积极学习和推广应用先进的管理理论和经验,达到国际先进水平。
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