物业管理合同有关问题探讨

物业管理合同有关问题探讨提要：关于条例适用问题，在条例实施之后签订的物业管理合同必须适用物业管理条例这一点一般不会有异议

文章来源自 房 地产 (www.dichanshequ.com)

　　物业管理合同有关问题探讨

　　姜海燕 王东彦/《法学与实践》/2005年04期

　　摘要：近年来，物业管理合同纠纷呈逐渐增长的趋势，在审理中发现很多共性问题，本文就《物业管理条例》的适用范围问题。业主委员会的合法性问题及物业管理合同刘纷诉讼主体资格等问题进行探对。

　　关键词：物业管理合同 业主委员会 诉讼主体

　　近年来，物业管理合同纠纷案件呈逐年增多的趋势，在审理过程中发现了很多共性问题，在此，笔者对这些共性问题发表自己的观点，与大家探讨。

　　一、《物业管理条例》的适用范围问题

　　关于条例适用问题，在条例实施之后签订的物业管理合同必须适用物业管理条例这一点一般不会有异议，但有的物业管理合同是在条例实施之前签订的，是在条例实施之后起诉到法院，或者合同约定的履行期限又跨越条例实施之日，对于这类物业管理合同，在我国的合同法分则中没有明文规定。在《物业管理条例》实施前，审理物业管理合同基本上是适用合同法总则及1994年3月23日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》，审判实践当中很难操作。相对来讲，《物业管理条例》规定的比较详尽，基本上能解决实际当中涉及物业管理纠分的有关问题，但对《物业管理条例》的适用范围问题，因条例中未有明确规定，所以在审判实践中对其适用有不同的观点。有观点认为，国务院发布的《物业管理条例》中明确规定，该条例从2003年9月1日起施行。而《物业管理条例》中未规定该条例有溯及力，所以，条例只对实施后签订的物业管理合同产生法律效力，凡是在《物业管理条例》实施前签订的物业管理合同，就不能适用条例，只能适用当时的法律规定；笔者认为，对条例实施后的签订的物业管理合同适用《物业管理条例》没有异议。但对于条例实施前签订的物业管理合同应当区别对待：《物业管理条例》实施以前成立的合同，发生纠纷起诉到法院的，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用条例的有关规定；合同成立于条例实施之前。但合同约定的履行期限跨越了《物业管理条例）实施之日，因履行物业管理合同发生的纠纷，应当适用《物业管理条例》的有关规定。

　　二、业主委员会的合法性问题

　　在审判实践当中，有的业主委员会在成立过程中没有办理相应的备案登记手续，所以当事人对于业主委员会的合法性问题常常出现争议。关于这一问题，有观点认为判定业主委员会是否合法，不仅要看业主委员会的选举程序，而且要看是否到房地产部门办理了备案手。理由是根据《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”如果业主委员会未履行备案手续，那么就应当认定业主委员会的成立不符合法定程序，该业主委员会就不具备合法资格。笔者认为，根据《物业管理条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产业主委员会。”从中可以看出，业主大会及业主委员会的成立主要是靠业主的选举，房地产主管部门只不过起指导作用，只要是各业主的真实意思表示，房地产主管部门无权干涉各业主的权力；而且《物业管理条例》第16条所规定的备案制度，与企业成立所需要的工商登记制度有着本质的区别，因为业主委员会只不过是通过选举产生的一种民间自治组织，所以这种备案制度只不过是房地产主管部门的一种行政管理行为，在《物业管理条例》中未明确规定登记是业主大会及业主委员会的合法要件、不登记就不合法的情况下，不应当将是否登记作为衡量业主大会及业主委员会的合法资格的要件，而关键应看是否经过全体业主的选举，是否代表了业主的真实意思表示，只要选举程序合法，那么选举出的业主委员会就应当认定为合法。

　　三、物业管理合同纠纷的诉讼主体资格问题

　　在日常的生活当中，凡涉及到物业管理合同时，最普遍的作法是物业的建设单位与物业管理企业签订的管理合同，而到法院起诉的有时是建设单位，有时是业主委员会，这就涉及到一个诉讼主体资格的问题：即建设单位和业主委员会到底谁具备诉讼主体资格。关于这一问题，有观点认为，应当按照合同签订的双方主体来定，只要是建设单位与物业公司签订的合同，如果因为履行合同发生争议提起诉讼，就应当是建设单位作为原告，而不应当是业主委员会作为原告。笔者认为，在《物业管理条例》实施之后，根据《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的物业服务合同。”从中可以看出，建设单位与物业公司签订的委托管理合同只是一个前期物业服务合同，在实际生活中，这种物业管理合同中约定的双方的权利义务与各业主有直接的利害关系，各业主入住后，大多均按照这份合同履行，应当视为对这份合同的默认。至此，这种合同的主体实际上已经外延，委托方的主体已经扩大为全体业主，该代写论文合同对全体业主与物业公司已产生了约束力。在合同履行过程中，如果各业主选举产生了业主委员会。根据《物业管理条例》第巧条的规定，业主委员会应当履行监督物业管理企业履行合同的职责及业主大会赋予的其它职责。业主委员会作为业主选举产生的自治组织，与物业管理企业因各业主的共同利益发生争议时，在征得各业主同意后，有权对前期物业管理合同关系作出调整，此时，建设

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