物业作业指导书：电梯维保监控办法

物业作业指导书：电梯维保监控办法提要：采用全保委托方式时，公司电梯总数量在30部以下的，需指定一名专业技术人员负责电梯维保服务供方的监控工作

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　　物业作业指导书：电梯维保监控办法

　　1、目的

　　为统一电梯维修服务监控操作规范，提高电梯管理水平。

　　2、范围

　　适用于公司各管理处电梯维保监控。

　　3、定义

　　无

　　4、职责

　　部门/岗位工作职责频次

　　品质管理部负责组织电梯维保供方的选聘

　　组织电梯大检查，评估维保方服务质量；

　　抽查供方服务质量及时

　　每半年评估一次

　　每季度至少一次

　　管理处对电梯维保方服务质量全面检查与监督

　　对电梯维保方进行季度评估每月一次

　　每季度一次

　　监控人员日常检查服务供方的服务质量每周

　　定期评估服务供方服务质量每月

　　5、方法和过程控制

　　5.1  供方的选择

　　5.1.2使用电梯的管理处，一般应选择该品牌电梯当地分公司作为电梯维保的战略伙伴，服务质量不能达到要求时，也可选择规模较大、实力较强的电梯维保公司作为电梯维保服务供方。

　　5.1.3所选电梯维保服务供方，应为具有政府主管部门认定的资质级别的合法电梯维保企业。

　　5.1.4确定电梯维保服务供方须经品质管理部经理、管理处经理、品质部专业人员、财务人员共同审核，选择三家以上企业从企业资质、服务质量、委托价格等方面进行对比，进行招投标，以选择质优价廉的维保服务供方。

　　5.2   维保合同的签订

　　5.2.1各管理处应根据管理区域内电梯运行状况，对电梯维保委托方式进行选择，一般新安装电梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅电梯首先考虑半保方式，写字楼或其他使用率较高的电梯应首先考虑全保方式。但是为了转移技术风险，在经济条件许可的情况下，建议均采用全保方式。

　　5.2.2维保合同内容一般应包括：合同期限、电梯安装地点、电梯型号、数量、维保价格、维保内容、维修及保养标准、违约罚则、合同续签等事项。以本监控办法所附的合同为标准，各地公司可根据实际情况进行适当调整。

　　5.2.3签订合同前应请维保单位对拟委托电梯进行现场考察，提交电梯五年内的大、中修计划，提交电梯年度保养计划，提交电梯维保人员介绍资料等。

　　5.2.4拟采用半保方式委托保养的，须请维保单位提供常用配件的供应价格、信息更新方式、配件供应渠道等保证资料。

　　5.2.5全保方式一般要求每周进行一次例行保养、半保方式一般要求每半月进行一次例行保养；电梯出现故障时，一般要求维修人员在15分钟内到达现场；管理处电梯达8部以上时，要求维保单位现场须派驻专职人员。

　　5.3服务过程监督

　　5.3.1采用全保委托方式时，公司电梯总数量在30部以下的，需指定一名专业技术人员负责电梯维保服务供方的监控工作，电梯总数量在30-60部的，须有两名专业技术人员负责，依此类推。

　　5.3.2采用标准保委托方式时，专业技术人员的配备数量为全保方式时的1.5倍。

　　5.3.3各管理处须严格按照维保合同及附件的要求对分供方进行监控。

　　5.3.4维保方每次例行保养完成时，须由各管理处指定的电梯技术员签字确认，质量未达到合同要求时须重新保养，直至合格。

　　5.3.5维保方每月须提交月度服务报告，对电梯维修、保养、运行管理等情况进行汇总。

　　5.3.6每季度由各管理处对维保方的保养效果进行评估并记录。

　　5.3.7每半年，品质管理部组织相关人员需对电梯保养工作进行综合评估。较大或普遍存在的问题，由公司知会维保方，要求其提出改进意见。

　　5.3.8合同中应明确严禁维保方以礼品、娱乐性招待、金钱或其他形式贿赂、馈赠物业公司员工，否则可认为乙方违约，合同立即解除。

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