房地产业发展需要社会学理论的支持

    房地产业在我国是一个只有十余年历史的新兴产业。为了满足中国经济迅速发展的需要,切实解决中国城市职工住房长期欠债太多的难题,于是,顺应中国住房制度改革的潮流,房地产业急速地膨胀起长,成为国民经济的一个新的增长点。在这个探索发展过程中,令人感到忧虑的是,房地产业的理论支持十分单薄,尤其是它的社会学背景远远不足以支撑起其日见肥硕的身躯。在国外,《住宅社会学》已有近百年历史,而在中国几乎还是一片空白,亟待填补。 

    房地产业具有相当的特殊性

    房屋是不动产,对于家庭和个人来讲,是一件大商品。房地产业在国民经济中,具有与众不同的特点。它之所以特殊,就在于它与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理,乃至各种社会问题都有密切的关系,社会的每一个细微的变化,或多或少都会反映到房地产业中来。同时,房地产业又具有一定的稳定性(与时装、食品、家用电器、汽车等行业相比)和滞后性(因为它的生产营销周期很长)。所以,如果在经营房地产业时,没有足够的预见性,就会造成极大的失误。

    在卖方市场时期,房地产商可以通过“买楼花”的方式来尽量减少或避免盲目性带来的风险;而处于买方市场时期,开发定位稍有闪失,就会出现大量的闲置楼盘,实际上这些闲置楼盘就是理论失误下的产物。例如,香港在这方面就具有十分惨痛的教训,令人不得不长记取。还有,许多地方存在着大量的空置房,如何进行消化,又将是一个棘手的问题。

    房地产业与社会学关系密切

    房地产业与社会学关系可以说是密不可分,我们不妨举例说明一下:

    都市化是现代化的一个重要标志,我国是世界上都市化程度最低的国家之一。今后国家将着力解决都市化问题。那么,在以后的十年里究竟将有多少农民会在城市里落户,在什么样的城市里寻求住房?他们的住房需求是什么?房地产的商机在什么地方?现代人希望什么样的住宅?这一系列问题颇值得我们关注,加以思考和研究。

    人口的年龄结构是社会学高度重视的问题之一。2000年中国已进入老龄化社会,中国进入老龄化社会与西方发达国家有很大的差别。中国老龄化过程具有绝对规模大、老龄化速度快、在社会发展水平尚低的情况下发生、农村老年人比重大、女性老年人多于男性、与中国的经济改革耦合等特点。这些特点,将在不同程度上对房地产业产生重要的影响,这些影响不仅表现在老年人对住房需求上,而且也表现在老年人在家庭中的地位和购房的主导权上。因此开发适合老年人居住生活的住宅,具有一定市场潜力。

    社会学理论推进房地产业的发展

    “社区”是社会学苦心经营的一个概念。在计划经济时代,中国只有街巷、胡同、家属院、大院的概念,今天突然冒出一个“社区”来,可以说是社会进步的一个表现。一个完整的社区需要具备哪些要素?楼盘与社区的关系是什么?需要哪些社区配套支持?这些问题,同样值得我们探索和研究。

    历史在前进,时代在发展,社会在变化,人们的时间观念、空间观念、家庭观念、婚姻观念、健康观念、消费观念、住房观念等都在悄然地发生改变。如果我们不能利用社会学感触社会脉博跳动的话,那么,房地产业就难以创新出有价值的概念来,也就是说,房地产品难以跟上时代发展的步伐。

    社会学知识不仅对经营者是有价值的,消费者同样可以受益。这是因为,任何消费行为脱离社会学的常识都可能导致失误。例如,住房消费对许多消费者而言,也许是平生第一次,甚至是唯一的一次(当然,不排除二次置业者和多次置业者)。售楼者要将消费者作为朋友,把许多住房的基本知识,尤其是住宅社会学的知识告诉他们,只有这样才能科学地引导住房消费,促进房地产业的健康发展。因此,大张旗鼓地宣传房地产业的经济支柱作用以及重大社会意义极为必要。