别墅小区项目产品规划任务书

别墅小区项目产品规划任务书提要：规划设计细则强调以人为本，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调；考虑物业对别墅区和洋房区的分区问题；

文章来源于 房 地 产(www.dichanshequ.com)

　　别墅小区项目产品规划任务书

　　一、 项目背景

　　二、 项目定位

　　项目定位以"高尔夫文化之城、海洋生活之城"为社区生活的自然习惯，引领全心亲地生活方式。打造乳山银滩国家风景区域国际高档的别墅小区。

　　三、 项目的目标客户定位

　　项目的基本客户定位为：

　　为"北美风格别墅、高尔夫与海洋主题社区"核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康的生活者；注重生活质量、追求时尚生活，与购买第二或第三居所者；预购买项目房产，以求保值、增值者。尤其以有一定社会地位和经济来源及生活品位的高收入的从业人士。

　　独栋别墅的目标消费群体以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入的个体经营者、异地大型国营企业或部门内陆城市工商财税等。

　　联排别墅(TOWNHOUSE)以三资及民营企业主、大型企事业单位高级管理人员、高收入专业技术人员等。

　　洋房目标消费群体以收入颇丰的公务员、高级白领以及部分投资客户。

　　四、 楼盘产品定位

　　本项目以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的类别墅花园洋房（叠拼、宽景HOUSE）。本案产品体现了市场需求的差异，设计中应体现如下特征：

　　冲击市场产品的差异化；

　　高端坐庄产品的差异化；

　　独栋别墅定位：

　　奢侈型低密独别墅--高端坐庄产品；

　　经济型别墅--冲击市场型产品；

　　联排(TOWNHOUSE)别墅定位：

　　具有高性价比、创新差异化产品的经济性别墅--冲击市场型产品

　　洋房类（叠拼、宽景HOUSE）产品定位：

　　类别墅品质高密低洋房--冲击市场型产品

　　五、产品设计任务书

　　1、规划设计细则

　　强调以人为本，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调；

　　考虑物业对别墅区和洋房区的分区问题；

　　公建不得设置在别墅区内；

　　规划应分为若干组团、每个组团应有景点、景区、景点主题应该各具特色，围绕中心景区布置洋房或者别墅；

　　设计适应考虑小区的封闭式管理，主入口设置在南面与银海东路相连；

　　社区内应适当布置户外运动场所与运动器械，并考虑儿童的户外活动场所；

　　2、 项目分期开发要求

　　按项目占地多少，可分三期开发；

　　首期开发用地多少亩，在地块南边。在本地块较为方正的南北方向布置

　　别墅产品（独立别墅、联排、双拼），在地块价值相对较低的东面布置洋房产品；

　　项目的发展前期应是以别墅类产品和洋房产品并存，中后期以别墅类产品为主。但在设计过程中要特别考虑坐庄产品（豪华独栋别墅）的位置选择和数量控制。

　　3、 首期经济技术指标

　　面积：多少亩，有多少平米

　　建筑参数指标：

　　建筑参数 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 洋房 合计

　　建筑面积 9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5

　　容积率 0.3 0.35 0.6 0.8

　　用地面积 30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8

　　用地比率 36．4% 12% 21.8% 29．8% 100%

　　物业比例：独立别墅21%，双拼8%，联排别墅25%，洋房46%。

　　单套平均面积：独立别墅280平米，双拼别墅250平米，联排别墅200平米，洋房180平米。

　　首期容积率：0.52

　　4、 路网设计原则

　　人车分流，各组团即相连接又互相分割；

　　考虑小区会所、室外运动设施等这一部分道路系统的开发性；

　　各道路分布合理应该与景观呼应，达到组团内"一景多道"或"一景一道"，机动车道

　　"步移景异"。组团出入口的选择要估计方便，安全及合理；

　　进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境的干扰；

　　洋房区道路除考虑人车分流外，还应该满足停车位的需求；

　　社区内道路应通而不畅、道路尽量设有弯度，在获得景观效果的同时可以降低车速，减少区内道路的危险性；

　　车行道以枝状或者环形尽端道路深入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑或其他建筑联系起来；

　　小区次干道应该考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径；

　　5、 配套进程

　　小区配套要紧跟楼宇建设、首期交付使用时，会所与部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民的正常生活基本需求。

　　6、 环境设计要求

　　每一期可分为若干个小组团，每个组团的景观都要有概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；

　　别墅类产品应该考虑庭院景观的独享性，应充分考虑单体内外庭院景观及庭院景观的参与性和使用性；花园洋房首层应向庭院化方向发展；

　　主题园林景观应配合本地块的自然水系综合考虑；

　　区内应利用现有的水体资源形成环绕部分独栋别墅组团的线性水景。

　　7、 规划布局要求

　　总体布局应按照规划细则提供2-3个总体规划总平面图的布局方案；

　　考虑会所对外开放、经营及首期销售，中心会所应靠近主干道；

　　8、 洋房设计要求

　　类别墅性质的叠拼和宽景HOUSE

　　叠拼四层半，宽景HOUSE五层（多层）

　　叠拼控制在180~250平米之间，宽景HOUSE控制在150平米以内；

　　9、 联排别墅(TOWNHOUSE)设计要求

　　6~8联排、容积率0.6，建筑面积在

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